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调整商品住房供应结构的责任主体在政府
(2007-02-25 09:21:02)| 分类： 专题文章 |
商品住房供应结构不合理是一个勿庸置疑的客观现实：小面积房型少，单价低总价少的住宅少，新建小房型总价低的房子空间分布基本在城郊结合部甚至远郊。
商品住房供应结构不合理的确属于房地产市场范畴问题，但其实质是在我国住房改革纵深推进和经济与国际接轨的过程中，各地政府减弱甚至放弃了住房社会保障的制度建设和财力投入。
我们在严格取消福利分房的同时，将各个单位向本单位（特别是有经济能力的单位）职工（主要是困难户、引进人才和大学毕业生）提供廉租优惠住房的责任丢掉了，将地方政府主导的经济适用房和廉租房的规划、土地供应、财力投入、分配、管理、回收等也大大消弱了。现在我们看到的是一种奇怪的现象，都说供应结构不合理，都说越来越多的人买不起房，但是我们却没有看到任何一个城市对本地需要提供住房帮助的双困户（经济收入低、住房水平低）进行调查、统计和确认，向社会和市民明确有时间节点的住房解困方法。我国各地政府目前实质上是一个“建设型政府”，我们的政府干部还属于“GDP干部”，离“公共服务型政府”和“服务型干部”还有相当一段距离（历史上我们曾经完成“阶级斗争政府”和“阶级斗争干部”向“建设型政府”和“GDP干部”的全国大转型）。
房地产开发企业作为经营实体，追逐利润是基本的动机和动力。在缺乏政府明确指导要求和规划计划的硬约束条件下，是市场因素决定房地产商的供应数量、供应结构和价格水平。要解决目前商品住宅供应结构不合理的问题，从根本上来说是要建立起行之有效的我国住房保障体制和机制。政府也需要在土地批租、规划许可、预售许可、权籍登记等关键节点上，用契约的形式向发展商提出明确的规定，让房地产开发商也参与到政府主导的住房保障体制的开发建设上来。
市场机制和政府干预的结合不是反映在舆论宣传、政府政策和理论空谈上，而是建立在法律法规、制度安排和契约合同上。
合理的商品住房供应结构，特别是小房型供应比重，各地都应该结合实际有一个量化标准，但肯定不能是全国统一标准。上海目前新建商品住宅90平方米以下的市场比重约占25％，这个比重当然还可以予以提高，但要提高到70％肯定将面临巨大的市场检验。
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