新财年开始，澳洲的房价是否已经走向下坡路？在各种新房产制度的实施之下墨尔本房价走势究竟如何？墨尔本的房地产开发市场是否已经饱和以及再无投资空间？
这周龍澳就根据CoreLogic RP Data和Domain在8月23日新鲜出炉的数据结合给大家做一个对于七月的房价走势回顾和春季房产市场的预测，以便各位对房地产投资感兴趣的朋友们更加了解墨尔本的房地产市场。

澳洲房地产市场回顾
首先我们来看一下七月澳洲各大首府城市的房价涨幅，自今年年初由于政策和澳元汇率等因素的变化，各大媒体纷纷对澳洲房价的走势做出了预测，其中不乏有说澳洲房价升值已达尽头的“不实”消息。事实究竟是怎样呢？下面我们就从CoreLogic RP Data 对七月房价的总结入手为大家详细分析房地产市场的走势。
从下表中可以看出在全澳包括堪培拉的首府城市中，悉尼依然是房产价值最高的一个城市，而最后一名为塔斯马尼亚首府霍巴特。在榜上的十个城市中，只有南澳阿德莱德的房价略有下降，降幅为1.13%；房价涨幅最快的为墨尔本，高达4.91%。而墨尔本的独栋住宅房价在七月的增长甚至达到了5.12%，几乎高出悉尼两个百分点。相对于势头劲猛地独栋住宅，墨尔本公寓房价的增长稍显迟缓，只有3.18%。这说明若投资者同时用100万澳元购买分别投资一栋住宅和公寓的话，投资一个月后独栋住宅便可比公寓项目多收入两万澳元。
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Figure 1澳洲各大首府七月房价增长

下面我们再来回顾一下从去年九月到今年七月澳洲各大城市房价的增长。从图二可看出，并不是澳洲所有首府城市的房价都在增长的。阿德莱德，珀斯和布里斯班的房价一年来几乎无变动，而带领澳洲房价上涨的领军城市的任务几乎都在悉尼和墨尔本的身上，这两大城市从整体上拉动了澳洲房价的持续增长。
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Figure 2各大首府城市过去一年房价涨幅

墨尔本各区房价涨幅
分析过澳洲各大首府城市的房价后，龍澳继续从墨尔本各个区的房价为大家深入解析墨尔本房价的过去一年走势。
昨日Domain给出了在过去一年中墨尔本房价涨幅最大十个区的数据，排名第一和最后的分别是South Yarra和Toorak。South Yarra以优雅的环境常被众多买家所青睐，其涨幅高达48.9%。Toorak虽然排在榜单最后一名，但是它可称为实至名归的“富人区”，均价三百四十万澳元的情况下还可达到30.8%的年增长率。细心的读者会注意到，榜单上有九个区都在墨尔本东南，如South Yarra，Box Hill和Mount Waverley。这可充分说明墨尔本的东南区已成为房价上涨的主力军，所有区域涨幅都在30%以上。
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Figure 3 墨尔本各区房价涨幅

春季房地产拍卖市场预测
七月的房价上涨为众多投资者带来了利好消息，但一定有很多人更加关心未来几月的房地产市场走势是否还会保持这个尽头。Domain认为房产拍卖市场会在今年春天（9月到12月）依旧保持稳定增长，这背后的主要因素是如今的房产市场仍然有着稳定而增长的购房需求量。龍澳从房地产信心方面也认为春季房产市场一定会继续保持升值，并且现在的房产拍卖市场已进入预热状态。
龍澳在这里就用此次在Domain“榜上无名”的Glen Waverley的一套房子做个例子。在上个周六也就是8月22日，Glen Waverley一个三居室的独栋别墅以六百万澳元的卖出，打破了Monash区的房价交易记录。而这个房子在两个月前的交易价格只有四百七十一万澳元，这个房主在两个月见就净赚一百二十九万澳元！
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Figure 4 117 Marriott Parade Glen Waverley Vic 3150

同时，Domain进一步说明拍卖市场大概会从今年九月中旬开始进入火热期，并在九月末真正开始。从市场信心来看，新财政年的一系列政策如贷款收紧和海外投资税费增加等并未打消投资者购房的积极性，也没有对市场有大的影响，2015到2016财政年度的房地产市场增长势头不会减弱。因此龍澳在这里建议若有有投资意向的买家在九月底房价新一波上涨以前尽早下手，早做投资计划，这样才能保证以最小的资金投入得到最大的利益回报。

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Figure 5 房地产拍卖市场在今年春天将会持续火热

文中数据出处：
http://www.domain.com.au/news/melbournes-hottest-suburbs-for-house-price-growth-20150821-gj4bzj/
http://www.domain.com.au/news/agrade-properties-to-hit-the-melbourne-auction-market-come-spring-20150822-gj5f0l/
http://www.corelogic.com.au/research/back-series.html

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