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比取消商品房预售更迫在眉睫的,是如何有效遏制烂尾楼!

(2020-09-14 19:57:46)
标签:

济南房价

乐说楼市

时评

房产

分类: 呓★房事

取消商品房预售制,试点现房销售,有关这个话题的讨论,持续了好多年,同意方和反对方各有道理,一直没有探讨出可行性方案,就像房产税一样,牵扯的层面方太多太复杂,很难在短时间内全面实行。

大多数购房者,举全家之力,用一生的收入才能供得起一套房子。但是作为群体最大的买方,似乎并没有人关注我们想要的是哪种交易方式。

比买不起房更糟心的,是买到质量最差的房子;比买到质量差房源更绝望的,是买到烂尾楼。

期房也好,现房也罢,说到底,购房者的想法很简单,就想安安稳稳地买一套没有质量问题的房子,居者有其屋。

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PART 01

最近,关于取消商品房预售制的大风,再次刮起来,不知道这阵风能否如春风一样,千树万树梨花开。

报道称,有监管层人士表示,预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策,现阶段现房供应已足够,那么预售制度存在是否合理,下一步将加强对此方面的讨论。看来,监管层已有实行现房销售的想法。

商品房预售制度,就是目前置业者所购买的期房,还没看到房子,就已经给开发商交了全款。

这种完全打破一手交钱一手交货的商业模式,开发商稳赚不赔,运作的好,是一本万利的买卖。开发商借银行的钱或者自己花钱拿地,拿地之后的建设资金,开发商只要投入工程建设总投资的25%就可以,其他的全都是靠卖期房而来,来源主要是购房者和银行。

对开发商来说,开发建设一个楼盘,并没有太大的资金风险。开发商如果将这些资金全都用在项目建设上还好,如果一旦挪作他用,就很容易造出现各种问题,毋庸置疑,购房者和银行是最大的风险承受者。虽说预售资金有明文规定,要放到指定的监管账户,并且要达到一定条件才可以提取。但现实中,这种监管力度能起到多少作用呢,而且也比较难监管。

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PART 02

早几年前,商品房预售许可证的发放比较宽松,开发商拿地之后挖个坑,就开始大肆宣传卖房子,文案和说辞能有多华丽就有多华丽,反正是期房,兑现不了那也是置业顾问的一片之词,合同里没有体现,开发商概不负责。

所以说,十几年前,烂尾楼太多了,哪个城市没有几个烂尾楼?记得2006年济南盛世皇苑项目,入市时高调宣称将建设成济南首席皇室园林宅邸,吸引了一大批购房者,结果开发商只挖了一个坑就因资金断裂和其他问题跑路。

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近几年,各大城市对商品房预售许可证的办理都有了限制。像济南,预售证的发放条件为:高层、小高层建筑预售形象进度不少于地上6层,多层建筑调整为正负零。即便是有制度和监管,但也禁不住开发商顶风作案,济南工业北一楼盘就被曝光通过虚假材料取得预售证,可想而知,在利益面前,谁都不想错失良机。

商品房预售制度引发出房屋质量问题、购房合同纠纷、延期交房、虚假学区房、配套设施不落实甚至开发商收钱跑路等一系列问题,导致房地产行业成为消费者投诉的重灾区,中国质量万里行消费投诉平台数据显示,2019年度房地产行业相关投诉共有15325例,占投诉总量的70.91%。这还仅是一个平台的投诉数据,如果综合其他平台来算,那海了去了。

PART 03

取消商品房预售制度,推行现房销售,部分省市也开始积极探索,以期找到一条合理且有效的措施。

2016年6月,深圳推出全国首宗商品房现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块,却吸引了18家房企及联合体投标,刷新深圳地王纪录。

2020年3月,海南省在全省范围内实行现房销售,明文规定新出让土地建设的商品住房,都要实行现房销售制度。

当然,商品房预售确实存在很多问题,不过存废之间也会面临一系列新的问题,对开发商、对房价以及对整体经济的影响存在很大的未知。

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不管是商品房预售制,还是现房销售,对购房者来说,最为关注的还是房子不出问题、不烂尾。倘若能从这个维度来完善和加强相关的监管和调控,商品房预售的存废就没有必要性。

预售存在质量问题或者烂尾问题,就需要从源头入手,让开发商的资金做到专款专用,引进保险或者第三方保证机构,让资金透明化、合理化。同时,出台更为严厉的措施约束开发商,保护购房者的合法权益,从而建立长效机制。

无论是从预防,还是出现问题后的处置等,相关部门都应该积极协调,以解决问题为根本出发点,其实目前出现的一些问题,总归是有解决办法的,就看处理和解决问题的意愿是否强烈。

乐说楼市,和你一起聊楼市,给购房者有价值的参考。

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