商业地产的几点思考

                                         /任远

【对于楼市的预测和评判，笔者已经说得太多，想必大家都可以从以往的博文中看透调控的结果和未来的走势，对于笔者来说，楼市的未来走势已经明朗，下阶段就看谁能挺到最后，只有挺到最后才能笑开颜，千万别像包头的第一开发商那样在楼市曙光来临的时候——吊死了，早知如此，何必当初呢？！

再提醒一下，趋势明朗并不代表大家都安然无恙，还会有喝汤的、吃肉的、继续破产倒闭的、被兼并的，这些将成为未来几年中国楼市发展的常态！】

笔者擅长商业地产，但自从操作完漯河新天地后，就不忍心再做商业地产（虽然后来又介入了康桥华城国际街、长江新天地的营销策划），在笔者看来，做商业地产就如同在大海里游泳，虽刺激但非常惊险，不像做住宅地产那样悠然自得，只要开发商和地块没有问题，都能卖掉，只不过时间早一天晚一天早半年晚半年的事情！

还有一点也很重要，做商业地产很多靠的是“忽悠”，卖的是信心和未来，先说服自己，再说服自己的员工，最后再说服市场客户，包括投资者、经营者、管理者，还要说服政府来挺力支持，这一切都是在一切都是“零”的空地上和几张精美效果图上实现，如果这些都办不到，商业地产也就别继续下去了，因为到头来必死无疑。因此，以前做商业地产，很多时候都是背着自己的良心和道德在工作，总觉得很多投资者的血汗钱可能会成为泡影，自己也可能成为一个城市发展的罪人，因为，在商业地产没有开业成功之前，很多都存在莫大的变数，即使你前期宣传的再好。

但最近笔者又一次重拾商业地产的梦想，觉得商业地产依然还有明天，且只要掌握商业地产的操盘规律，很多商业地产都是可以成功的，即使开业出现点波折但只要地段好，经营用心和招商策略得当，还是能够盘活的！反思笔者参与策划的郑州小商品城、漯河新天地、华城国际街，都经营的非常火爆，商铺价值都得到了非常大的提升，特别是漯河新天地，沿交通路的商业刚开始售价不过1.5万元左右，现在却暴涨到6、7万元，这简直就是奇迹，还有当时定位的义乌小商品城，虽然开业失败，但后期经过经营业态调整和招商，目前又一次被其他商业给带动起来！

这些，都让笔者有了很多对于商业地产的重新思考：

1、商业地产刚开始的业态业种定位，可能会随着后期的经营进行大的调整，但我们要给予理解和理性看到，不能害怕业态业种调整，也不要以为一旦调整商业就死掉了或者自己没有面子，事实上，这一切都要以市场为中心，优胜劣汰，适者生存，商业地产亦是如此，只要商业的硬件设计能够兼容，调整业态业种定位并不是困难的事情，只要能够为投资者创造价值以及能为这座城市提供更多适用的优质商品，都是可以接受的！

2、商业地产真正要下功夫的建筑设计，这一点上很多开发商都会犯错误，大多按照住宅的设计思路来设计商业，更有甚者为了卖掉商业，把大铺划成若干小铺，且建造的时候直接做好隔断，给后期改造和调整制造了极大地麻烦和阻力，这里面最典型的是开封鼓楼新天地，当时销售火爆，但销售完问题就出来了，招不来商家，原因是其商业规划无法满足各类型商家经营需求，拖了四五年，现在在政府的积极引导下，现在成了开封的夜市大排档（总比闲着的好），即使如此，二层、三层商业依然无人问津，一直被闲置着。笔者以前曾说过，商业地产，销售不好可以弥补、招商失败可以弥补、施工断档可以弥补，但商业设计一旦失败却无法弥补，一错就是四十年或者更长时间，这是商业地产最大的失败，这个失败不单单是开发商的，也是未来经营者的，亦是政府的！

3、商业地产的招商一直是困扰开发商的大问题，很多开发商认为，只要主力店到位，就不愁卖不掉商铺，也不用担心后期经营不起来，这是典型的主力店依赖症！事实上，决定一个商业地产成功与否，招商只是其中一个环节，我们的工作重心里面，招商也只能占到30%以下，如果超过这个比例，就说明我们已经本末颠倒。我一直说过一句话是，商业地产中，招商是最容易的一个环节，根本不是大问题，我们考虑更多的是商业规划、整体商业定位、推广销售、图纸会审和施工建造等，很多开发商不懂其中先后顺序和工作重心，在一些“专家”的忽悠下，在前期就开始大肆招商，结果出力不讨好！当然，招商在每个阶段都有他的特别用途，不可忽略，更不可搁置不管，我们只要掌握了其中的奥妙，循序渐进、策略得当，就会事半功倍，在招商上大获成功！

4、很多商业地产的售价，过了三五年后发现，都被严重低估，这一点与我们商业地产的操盘手传统观念有关。在我们看来，决定商铺价值的是租金，而计算租金的时候都是参照周边的租金，事实上这样的推倒太多的都是静态的，没有考虑未来商业发展的趋势以及本商业地产的综合优势，更没有考虑到未来的土地升值、商铺升值。如果看五年前做的商业地产，其升值早就超过一、两倍乃至四五倍，且租金回报也早已回本，因此，那时投资商业地产的客户都赚大发了，但这一点由于没有人去深度挖掘，到现在很多商业地产的售价还停留在租金倒推上，这是极度错误的！

5、商业地产操盘，时间周期一定要把握得当，不能太长，越短越好，我们操作漯河新天地的时候，25万平米，去除住宅、酒店和办公，纯销售商业面积达到15万平米，我们从2004年年底介入，准备2005年一年结束战斗，但后期工程出现了严重滞后和其他问题，没有实现，但即使如此，我们还是克服各种困难，在2006年基本销售完毕，2007年上半年公司团队撤离该项目，只留下经营管理公司负责后期运营。现在想来，如果当时工程顺利，我们完全可以一年结束战斗，创造一个中国商业地产的大奇迹。现在的很多商业地产，稀稀拉拉三五年，又分为一期、二期、三期，完全按照住宅地产进行操盘，真的是看着看着就要吐血了，但也难怪，毕竟大型商业地产的真正操盘手中原又有几个，中国又有多少呢？！

好了，闲来思考一二，也算是对商业地产做个小结吧，对于明天，我准备再次投入到商业地产中去，目的只有一个，那就是——为少几个失败的商业地产案例，为城市多一处美丽的商业风景！