地产代理公司的五大致命风险

                    /任远

笔者上篇文章提到的代理公司赚钱难的事情引起了很多人的质疑，但如果你真正的加入到这个阵营中去，做了几个项目后你就会发现——我的支出预算是如何的保守，还有很多支出都没有加入进去，如果公司老总的手再大发一点，不懂得开源节流，那么赔本是必然中的必然，这没有什么好怀疑的！

上篇的计算，是在销售代理公司合作的项目没有任何风险且三年全部销售完毕、更重要的是开发商不拖欠一分钱的情况下得出的结论，如果中间有任何的变故结果可能就更加“难看”！笔者结合多年的地产营销行业打拼，总结出代理公司的五大致命风险，希望对后来者和正在路上的同道中人提个醒，真心的希望这些致命风险导致的悲剧不再重演或少些上演！

致命风险一：开发商的信誉风险

这在70%的地产代理合作中都会遇到，主要表现在以下三个方面：1、拖欠佣金；2、中途违约；3、克扣佣金。综合算来，代理公司一般都有10—30%左右的佣金拿不到手或不能及时拿到手，而这部分正是代理公司的“真正利润”，如果拿不到最后只能是“白干几年”，现在很多开发商聪明了，不说不给，就是拖欠，而且一拖欠就是三五年，让你“等不起”，最后不了了之。打官司，趁早不要有这个念头，开发商可以编纂出一万个理由拖欠你工资和克扣你工资，即使你真的打赢了官司，但也需要耗时你三年五载的，最重要的你还做不做公司，其他项目你还做不做？

致命风险二：开发地块性质风险

代理公司合作的项目中，很多并不是干干净净的土地，这需要“变性”才能“合法”，否则各种证件都无法顺利拿到，如土地证、施工许可证、规划许可证、预售许可证等，但很多开发商仗着自己的关系硬就“先斩后奏”，如果顺利也就罢了，最可怕的是中途换了“政府领导”，以前的“违法事件”都不算重新来，如此折腾，一个项目至少需要三五年才能“摆平”，摆平也就罢了，最可怕的是一直都摆不平，一直耗下去，到最后开发商拖垮，代理公司也自然拖垮！

致命风险三：开发商的实力风险

这个风险在市场好的时候基本隐藏起来，但在市场恶劣的时候却异常突出，特别是2008年和今年，会有很多项目成为半死不活的烂尾楼，如果开发商最后压力太大“跑路”，那么直接带来的销售公司也就是“走人”，前期拖欠的后期看着的佣金也只能眼睁睁溜走！如果开发商不跑路，将项目打包被大公司兼并和收购，则前期合作也就到此终止，而合作佣金也就不了了之！

致命风险四：国家行业政策风险

如2008年，很多代理公司全线收缩或倒闭，接连卖不出去房子半年至一年，就会有很多代理公司吃不消，特别是看不到希望的本轮楼市调控，更是让很多策划代理公司生不如死，如果项目多，则一年的耗资就是几百万乃至上千万，试问有几家代理公司的账面资金有上千万的？即使有，看不到未来，老板又怎能忍心一直吃老本？如果中途退场，则前功尽弃，每个项目前期投入的几十万乃至上百万就会打水漂！

致命风险五：代理公司自身风险

这主要表现在以下几个方面：1、公司合作项目过多，导致服务质量下降，最后被开发商赶走；2、公司实力欠佳，遇到行业瓶颈就打退堂鼓中途退场；3、公司股东不和中途撤场另立山头，挖墙脚。