现在投资性购房无疑于飞蛾投火

                         ——任远

很多朋友咨询目前能不能买房，我说现在买房无疑于飞蛾投火，他们听后不以为然，为了让他们明白其中的道理，笔者简单计算一下，诸君一看便知！

按照单套建筑面积100平米、单价10000元，进行计算：总价100万元，首付30万元，基准利率1.1倍计算，30年月供5017.3   贷款总额：70万元    还款总额1806229.64元   贷款利息：1106229.64元

契税：按照2%计算，2万元，维修基金：100*65=6500元，其他费用合计（测绘费工本费代办费等）：1000元     合计2.75万元

按照5年周期投资，5年月供共计：5017.3*12*5=301038元

总投资：首付30万元+2.75万元+30.1038万元=628538元   四舍五入约等于63万元

期间不含加息而付出的月供增加费用，如果利息每提高10%，则月供增加5%左右，即5000元月供则变成5250元左右

下面来看，按照把所有二手房交易税费都转嫁给买主的通常算法，按照5年共计涨50%来计算：

总投资63万元，目前房价是100万元

按照房价5年涨50%，即5年后该房源总价：150万元

5年间总计还款总额：301038元，去除利息实际还款：116667元（利息费用184371元）。

贷款70万元，5年后还欠583333元

如果出售必须先还完贷款额583333元才可交易，因此，150万—583333元=916667元，约92万元，这是出售后实际拿到的房款，其中包含自己的首付款30万元，自己5年的月供301038元，自己买房的其他费用2.75万元，总计约63万元。因此，总得房款—原先实际支付费用=92—63万元=29万元。

即：按照5年周期总计增长50%计算，5年间购买一套房子投资63万元，实际赚取仅有29万元，投资年回报率约等于9%。

按此计算还有投资的价值，但如果5年内房价再上涨50%的可能性有多大呢？

按照现有政策和09年10年的深刻教训，政府再次救市房价再次暴涨的可能性几乎为零，从当前的楼市走势来看，僵局之后必然是价格的回调，不管是大调还是小调，两三年内房价再涨得可能性已经不大，即使三年后房价再涨，也不会暴涨，因此，今后5年的房价再上涨50%的可能性几乎为零，既然如此，那么投资回报率只会比9%低，具体低多少，极有可能是负增长，即增长—10%或者—20%亦或者是—30%都有可能，如果那样发展，现在的投资性购房无疑于飞蛾投火！

备注：

1、笔者按照压力最小的首套房资格客户购房为例，如果按照二套房则压力更大，投资更加得不偿失！

2、笔者以三线限购城市郑州为例，目前郑东新区楼盘房价普遍都在1万元/㎡左右，那些非限购的城市更加不适合投资，如果现在杀入更是飞蛾投火。