开发商2010年面临的三大风险

            —— 任远

虽然调控的威力还没有发酵就被驱散，虽然市场还看不出引起房价大跌的因素，虽然人们对未来几年的预期依然向好，虽然我们大多数人都肯定2015年或者2010年房价会再翻一番，但这些都是对于那些购房者来说的，而对于开发商，则近期拿地开发的风险轮廓渐现，笔者数落有三，望那些乐观备战在楼市中的开发商与时俱进顺势而变。

第一个风险则来自于银行信贷支持逐渐取消。从近期楼市的密集调控和银监会的三令五申防范风险以及对央企险资进军楼市的严厉警告，再加上准备金率的提前到来和加息预期的愈加临近，已经很明白今年的货币政策已经从适度宽松变为“从紧”，特别是处于风口浪尖上的楼市，再像去年那样肆无忌惮的发放开发贷款估计是不可能的了，这就要求开发商必须靠自身融资能力来完成开发投资，否则，资金链崩断风险随时出现！

第二，市场观望会引起靠销售融资愈加困难。如果说去年的信贷支持和楼市火爆，开发商可以靠银行信贷和销售回款来支持开发资金无恙，但在今年“从紧”的信贷政策下，靠银行贷款开发的口子可能被填上，这样就不得不要求开发商要靠销售回款这一单一融资渠道。但从近期各地媒体报道来看，虽然房价仍在攀升，虽然各种经济数据表明经济向好，虽然通货膨胀的预期愈加明显，虽然地王还在不断出现，但交易量却在急剧的下降，如果我们现在到各个售房部和二手房中介看看，客户寥寥无几，虽然临近年关是个淡季，但去年这个时候可是逆市交易量狂涨的时期，因此，投资投机者已经开始了暂时性的观望，如果这个局面在春节后三四月份不能有效缓解，那么摆在开发商面前的可能就是“滞销”，届时，要想快速回款融资支持工程开发的梦想就会破灭。依笔者判断，如果房价还继续攀升不止的话，各种更加针对性的严厉调控政策还将陆续出台，这一风险肯定会来。

第三，地王或将退却，高价地高价房或成炮灰。虽然我们时不时还能看到地王的出现，特别是前天中海北京天价拿地的报道还不绝于耳，但这样的地王如果继续大量出现，必须具备两个条件，那就是中央信贷的大力支持以及股市的惊天逆转，但从目前中央调控的方向来看，这两点同时出现的或者单一出现的可能性愈来愈小，这就会为央企和上市房企拿地制造了资金障碍。如此，天价地只会愈来愈少，如果不能形成燎原全国之势，则去年至今拍卖的天价地则会形单影只，孤零零的放在哪儿等待政府的两年后无偿收回，这才是最大的风险。那有人问了，他们为何不加紧开发呢？这一点得从销售市场找到答案：高价地愈来愈少，必然导致市场对未来高房价预期降低，投资投机客户在短期无利可图和信贷的种种限制下，就会收手观望，如此局面一旦形成，高房价就没了市场基础，这样，去年“面粉贵过面包”的高价地，如何能销售出去呢？如果不能销售而为之，不是傻瓜又是什么？这就是到现在为何还有很多07年的地王依然闲置的根本原因。

三大风险已经显现，政府已经无法再鱼和熊掌均可兼得，为管理严重的通货膨胀预期，政府只能暂时将房地产这一个不听话的孩子往旁边放放！不要问我三大风险何时到来，也不要问我如何防范三大风险，老天爷也没有办法，这就是房地产开发商的宿命——靠运气！