泡沫主要在一二线城市

      ——任远

目前媒体沸沸扬扬炒作的房价上涨和地王频出，主要为北京、上海、广州、深圳等大中城市，而三四线城市则表现的并不亢奋。

如果说泡沫，依然还是北京、上海、广州等一二线城市，而三四线城市并无太大泡沫。

这主要在于一二线城市有炒家在操控，而三四线城市则主要是刚性需求，即使有些投资和投机，由于没有太多的外来资金，影响并不大！

按说北京、上海、深圳等一、二线城市的房价很高，炒作风险很大，而三四线城市房价很低，购买风险几乎为零，但为何炒家热衷于一线城市而对于三四线城市则无动于衷呢？

笔者分析了一下，得出以下几个原因：

1、一、二线城市房价基数大，动辄每平米2、3万，即使房价上涨10%出手，就是每平米2、3千的利润，一套100平米的房子，净挣就是20、30万。但三四线城市由于房价基数低，按照3000元/平米的房价，即使上涨30%，每平米才900元的利润，一套100平米的房子，净挣才9万元。从房价上涨的历史来看，两年上涨10%很正常，但上涨30%则极不正常，如果按照年平均上涨10%来计算，三四线城市投资价值相对于一二线城市投资价值而言，简直无法相提并论，这就是大多数投资客热衷于一二线城市的主要原因。

2、一、二线城市主要为沿海城市，大多属于经济发达的城市，外来人口多，购房需求基数大，在这些城市由于房地产土地交易等管理较完善，大多购房客户很难通过关系购买到保障性住房等，因此，大多数客户只能购买商品房这一条路可走。庞大的需求加上较少的供应，加上一些“专家”、“学者”的炒作引导，炒家极易出手。但三、四线城市则大不一样，经济发展相对落后，外来人口很少，大多是本城市的改善型需求，很多都是通过关系购买便宜房或经济适用房，市场投放量大但需求量不足，投资者寻找下家的成本较大，导致大多数投资者不敢轻易介入。

3、一、二线城市二手房交易成熟，很多外地人和经济条件较差的客户，相对于一手房的天价，很多人还是愿意选择二手房，这样投资者通过低买高卖（但低于一手房）的形式很容易将房子出手给下家。但三四线城市由于房价较低和很多人爱面子的心理，大多都选择购买一手房，二手房市场发展不太成熟，这样，如果投资，就可能面临物业搁置的风险，到头来即使出手也可能得不偿失。

当然还有很多其他的原因，在此不再详述。

了解了以上几大原因，我们也就明白了为何泡沫主要在一二线城市的主要原因。只要这些炒家没有撤离，房价的泡沫会一直存在，只不过时高时低而已！

上一轮调控，本来可以让这些一二线城市的泡沫挤出去，但事与愿违，在金融危机的“拯救”下，泡沫非但没有消掉多少，反而在原来的基础上继续加大，中央政府只能眼睁睁看着泡沫再次泛起。

但笔者坚信，政府肯定会在“保民生”和“保经济”做出权衡，只要经济稳定大局无恙，必将出台严厉的调控政策，而那时，投资炒家将仓皇出手，届时，房价也许真正迎来国人希望的“暴跌”。