房价的困局

      ——任远

房价又涨了！而且涨得不少，深圳、北京很多楼盘月涨10%——20%的报道开始出现。

房价再一次上涨，来源于购房客户的增多和市场投放量的减少。

继自住型首次购房需求爆发之后，改善型需求大幅跟进，且购买力更强、数量更大，这也是导致5月楼市持续火爆的主因。如果说，自住类客户和改善型客户是在明处的话，那么躲在暗处早已出手的投资和投机则让人更加可怕。在对未来预期看好的情况下，他们就会果断行动，他们的资金来源广泛，有国内的炒房团，有国内的保险公司、券商、基金等，有巨量的国外游资，这些先知先觉的机构早已在这一轮的楼市回暖中兴风做浪，他们携带舆论的浪潮进行抄底，继而带动大量的散户入场，而从现在来看，目的似乎达到了。对于大多数中国投资和投机的散户来说，他们都是迷茫的、顺从的，羊群效应在他们身上表现的淋漓尽致，他们买房抓不住最佳时机，卖房也抓不住最佳时机，他们是机构庄家的保护神和牺牲品。

这与07年的情景如出一辙。

房价在调整了两年后，不但没有下降，反而快速上涨，这是国人和中央政府最不愿意看到的。

从目前支持房价的因素来看，主要是对于未来的预期。很多人认为未来房价会涨，并且伴随着下一轮的通货膨胀到来，房产无疑成了保值增值的最佳投资渠道。这——是大多数机构和经济学家以及专家学者的共识！

在房价肯定会涨的论调中，有几点是铁的事实，第一,上半年各大城市销售火爆，库存化压力大大缓解，捂盘惜售开始抬头；第二，新开工量继续萎缩，新推楼盘大大减少，很多城市今年以来新盘几乎没有；第三，全国土地市场投资严重不足。前一段，拿地虽然被炒作的轰轰烈烈，但这些新推向市场的土地有两大特点，1、地价高，大多数是竞拍几十轮溢价50%乃至100%以上所得。2、拿地者均是上市企业，而非上市企业甚少，上市企业大多在北京、上海、广州等一线城市，而二三线城市拿地者寥寥，更不用说四五线城市了。我们都知道，上市企业在中国的5、6万房地产企业大军中，充其量算是一个“排”，根本左右不了楼市供应大局，而从他们的土地竞购价格来看，他们投放市场的房价只会更高而不会低，伴随着未来大量开发商没有土地盖房的现状，上市房企新增土地的再一次投放，将是中国再一次高房价的出现。从前几个方面来看，一方面是需求量的急剧增加，一方面是未来供应的严重不足和供应土地价格攀升，未来房价暴涨也就不再是预期而是必然了！

另外，很多人买房主要是恐于未来的通货膨胀，从中国4万亿投资计划逐步落实、而中国实体经济依然低迷、国内财富并无太多增加的情况下，通货膨胀的到来也是必然的，只不过是在09年还是10年亦还是11年，那么赶在通货膨胀来临之前投资，是大多数投资和投机者的共识。这也是导致房价肯定会涨的一个重要论据。

看来本次房价的上涨或者说是暴涨是避免不了了，而今年又不如07年那样，那时可以进行打压，限制购房者购房，使得房价得以停滞或小幅上涨，房地产停滞两年就是那时政策的“作用”，但现在不行了，在金融危机的大国际背景下，中央政府无论如何也不会再次进行打压消费了，如果那样，“扩内需，保增长”也就无从谈起，“保八”也就成为空谈。

即使按照07年的政策，再次打压，试想一下，经历了08年，大量的开发商在后继无房资金压力去除的前提下，他们还会像08年一样惊恐的降价促销吗？恐怕不会了！此时如果再次打压，一方面，客户购买如果被限制，购房消费市场就再次陷入观望，中央的“扩内需”也就被削弱；另一方面，会再一次打压全国开发商的拿地热情，即使少量的上市企业也不敢再次拿地，那直接导致的就是未来的市场供应更加不足，中央的“投资拉动经济”的意图也会被严重削弱。因此，无论打压或者不打压，都无法阻止房价的上涨。

摆在决策者面前的是：1、如何让本轮房价上涨幅度不要过大，只有这样才能给国民一个交代；2、如何避免本轮房价上涨被国际炒家所利用，继而变成“为他人作嫁衣裳”；3、如何让更多的非上市企业没有后顾之忧的积极拿地，这是保证两三年后房价平稳的关键；4、如何落实9000亿保障房，这个稳定民心的保障计划如果再次打水漂，可能民众就对政府再也没有信任了！

房价，目前已进入困局，如何跳出这个困局，让我们拭目以待！