大量存量房，都是纸老虎

          ——任远

据思源经纪统计，全国已出让土地但未销售的存量住宅约26．9亿平方米，相当于全国人均两平方米，城镇居民人均四、五平方米。

巨大存量吓人一跳，但看看是“思源经纪”统计的，这本身就是一个虚的数据，我不相信连国家统计局都无法搞准确的数据，一个经纪代理公司如何能如此精确？要不里面就出现了“约”呢，真不知道他的“约”是何意思？但从后面小数点来看，差距不足一千万平方米，这更加增加了本人对其数据真实性的怀疑。

姑且认为这26.9亿平方米是真实的数据，但我依然不屑一顾，对当前楼市来说，我认为影响并不大。主要原因我认为：一方面，当前的大量存量住房并非是空置住房，有很大一部分都不是近期供应给市场的，都是开发商的战略储备在未来3年、5年或者更长一段时间开发销售的楼盘，这对目前的市场根本没有太大影响。即使有一部分是近一年销售的，很多存量住宅是在未来几个月内可以销售出去的，这样的存量完全属于正常；另一方面，大量难销的存量住房有很多属于纸老虎，即是无效供给面积，不能因此而对当前的市场产生怀疑和害怕。

据我分析，存量房里面有很大一部分都属于无效供应，即市场目前接受不了或者暂时不需求的住房供应，我认为这个数量至少占到60%以上。

我们大家都知道，去年10月—12月，金融危机影响最大、楼市最恐怖的时候，依然还有很多楼盘取得了不错的销售业绩。而到今年的3、4、5月份，市场全面好转，很多楼盘销售火爆的时候，依然有很多楼盘销售一般甚至是挂零。这就很能说明问题，那就是，有一些楼盘，无论市场好坏，都不易销售或者根本销售不出去。而另外一些楼盘，无论市场好坏，都能销售出去，市场好的时候，销售速度快，销售价格高一点，市场不好，销售价格低、销售速度慢一点。而无论市场好坏，都不容易销售的住宅供应，都属于无效供应面积，而无论市场好坏，都可以销售的住宅供应，则属于有效供应。

目前的市场是，无效供应偏大，而有效供应则相对不足。这就是为何春节过后，很多楼盘销售火爆继而频频涨价，而一些楼盘一直降价还销售不出去的主要原因。

那么，哪些住宅是属于无效供应呢？

1、适销不对路的产品。这一点，很多城市都大量存在，特别是三四线城市，一些城市新区和新老城区交界处，当地政府为了树立城市门户形象，围绕主干道统统都是高层规划，一律不允许建造多层。也因为土地价格较高，很多开发商无奈的只能选择建造高层。这样，大多数三四线城市提前进入高层时代，但由于高层产品的高价格、高公摊和高物业费，让当地居民短时间内很难接受这种产品。由此，就出现了大量的滞销楼盘。看看目前的三四线城市，大量存量房，60%都属于高层住宅。这部分住宅由于高成本，只能维持现在的高价格，只待未来5、6年或者更长时间来销售出去了。虽然有了这么多的存量房，但并不说明当地居民不需要住宅了，相反，对于好地段的多层楼盘，很多当地居民依然是趋之若鹜，生怕买不到合适的房子了。

2、楼盘价格太高的楼盘。为什么这么说呢？很多楼盘由于习惯了高价格，眼睛总紧盯着千万利润不放，设定一个利润目标，不管达到达不到，不管市场接受不接收，就自己拗上了。这一部分楼盘由于开发商资金实力雄厚，并且没有新地块的储备，在价格上不会轻易让步，他们并不打算年内卖房，因此，在目前的市场看来，这一部分也属于无效供应。

3、工程断档，不能兑现承诺的楼盘。很多楼盘在市场好的时候，能够快速的盖房子，而一旦遇到滞销，盖房子的意愿也就没有了，最后导致工程断断续续，给客户承诺的工期和交房日期改来改去，让客户无所适从，最后对整个项目没有信心。这是很多楼盘的一个通病，这一点与客户无关。这样的楼盘在没有现房实景之前，大多属于无效供应。并不是客户不需要，而是客户对楼盘信心不足而不敢轻易下定和购买。

4、手续不全，诚信不够的楼盘。目前还有很多滞销楼盘，都是手续不全的楼盘，要么没有土地证、要么没有预售许可证，客户不敢购买。这样的楼盘根本就没有销售的资格，却被开发商来包装起来吆喝大卖，而一旦真相大白，楼盘卖不出去也就自然而然了。如果这样的房子还能卖出去，那真的可以销售火星上的房子了！这也属于无效供应。

5、小区品质太差的楼盘。很多楼盘在广告的时候效果图看起来很美，而一旦小区建成，则大相径庭，外立面毫无特色、稀乎平常，难看不说，小区景观绿化等胡乱凑合，最后导致很多客户退房和滞销。须知，目前的客户大多属于改善性客户，对于小区品质的追求高于对于价格的抗性，可很多开发商不知，以为建经济适用房的低端房卖商品房的低端价格就一定能畅销，可市场却与他们的想法背道而驰。这样的楼盘卖不出去与自身有关，与市场无关。这一部分，很多都属于无效供应。

另外，还有很多楼盘，开发商本身持有一部分物业，并不打算对外销售，这一部分对于市场客户来说，也属于无效供应。

从以上五点来看，大量存量房都属于无效供应面积，都属于纸老虎，一捅就破，并不能对市场的“有效供应”住房形成决定性的威胁。这一部分卖不出去属于正常，不能因其而怀疑市场的庞大需求，也不能因其而对楼市未来抱悲观态度。相反，正是由于大量存量房的存在，才使得市场上的“有效供应”住房不敢轻易大幅涨价，从这一点意义上来说，大量存量房还是有“功”的。