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“地王”再现江湖,“小阳春”命归何处?

(2009-07-14 21:41:18)
标签:

房产

理财

地王

地块

楼市

青岛

分类: 胡言乱语

    经历了2008年的寒风料峭,开发商们对于2009年的阳春天感触应该会比较深刻,任谁在2008年底的时候也不会想到这个冬天如此温暖,所以大家开始欢呼:冬天已经过去,现在已经是楼市的春天,所以很多开发商又开始蠢蠢欲动,“地王”又频频出现,据有关媒体报道,仅四到六月份,全国土地成交面积环比上升800%多倍,土地溢价现象普遍,多宗地块溢价幅度超过100%,从这些数据可以看出开发商们的喜悦、信心。

    当然,让开发商们高兴的理由也很充分,2009年上半年的全国楼市成交额节节攀升,以青岛市为例5月份成交突破6000套,六月份突破9000套,而在六七年前,青岛全年的成交量仅有两三万套;另外让开发商们高兴的是国家的政策如同“松紧带”般弹力十足,并且努力适应开发商们的“腰围”,为了“保八”,政府会努力提高开发商们的“信心指数”;中国的老百姓对政府的信任度还是很高的,他们都想跟着政府发财『一个朋友在谈炒股心得的时候说的,“炒股要看政府,政府要拉动经济,就要搞活股市,大盘就有强劲的上涨动力”』,所以股市活跃了、买房的人多了,开发商们也有钱了。

    但是,中古的楼市真的进入春天了吗?我想还是不尽然吧。我以青岛2009年上半年的情况分析一下。

    首先,青岛楼市成交量上升是从2008年12月份开始的,这半年里成交曲线一路攀升,但是我们发现领头的项目是全国性地产大鳄和政策房,而这些项目的价格基本上都是有较大的牺牲的,08年12月份是城阳抱团降价、中海开盘价低于预期近2000元,保利项目的开盘价格是区域两年前的价格,其他项目也是大举价格促销旗帜。

    第二,2009年土地市场虽然有所回暖,但是热点地块依然是以市南区几处黄金地块为主,其他地块的成交价格并没有多大的上升,如果刨除掉几个典型地块的拉动,我想青岛的成交地价曲线应该是下行的。另外2008年青岛的土地交易量已经超过了600多万平米,而且主要以四方、李沧、城阳为主,这也预示着未来一两年里,这些区域的楼盘竞争十分激烈。而且这些区域是青岛市现在安居购房主力区域,区域价格上涨、楼盘竞争激烈,很可能会引起购房者再一次的“观望”,将青岛楼市拉入“冰点”。

    第三,青岛城市的容量总共有多大?市区户籍人口280万,流动人口100万左右,人口增长率不足3%,但是青岛每年楼盘开发量有多少?2008年累计开工面积3700万平,据统计目前青岛市住宅存量仍有800余万平米,加上现在两改项目以及政策房项目,未来一两年新开工面积都将超过1000万平米,这也意味着未来青岛市住宅存量将会持续增加,项目竞争越来越激烈。

    当然,我们也不能忽视中央政府的“领导力”,但依靠政策只能起到疏导和补漏的作用,市场的压力还是要依靠市场来消化,所以,现在说“阳光明媚 ”,应该还是为时尚早,“地王”频出,应该是媒体与政府联合导演的一出闹剧,以点带面来歌颂楼市的“太平盛世”,曾经有人总结了一下中国政府和媒体的言论内涵“吆喝的声越大,说明形式越严峻,宣传的越好,说明政府的信心越不足”。

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