大项目扎堆，崂山商业地产开创青岛新商业时代

两三年前我曾经看过一篇文章，将崂山成为青岛第三产业的“绝地”，文章列举了诺马特、万杰医院等项目的失败。平时与朋友聊天的时候，大家对于崂山区一系列大型项目的投资也表现出了不同程度的担忧。

当然，他们的担心也有一定的道理，崂山区的人口稀少，虽然有优越的山海景观，每年夏天也会有大量的游客来来往往，但是这些只能是“山珍海味”，当不得“饭”吃，相对于崂山区正在建设的近百万平米的商业项目【仅海尔路南端，中央大道35万㎡的地下商业广场、永新国际广场8万㎡的高档购物中心、上实啤酒城改造项目30余万㎡商业、利群海尔路项目商业面积近6万㎡......】，街头稀稀拉拉的行人确实很难支撑如此体量的商业；城市公共交通设施落后，虽然道路宽敞，可是缺乏大型的公共交通节点；区域配套设施落后，特别是金融、商务配套贫乏，所以枉有大量往来的游客，却很难形成消费。

 但是，我却认为，崂山区商业的发展大有潜力，而且必将开创青岛新商业地产时代，成为青岛市未来商业的领头军，为什么这么讲呢？

1、崂山区的人口虽然不是十分密集，但是居住人口的消费能力比较强，而且近两年随着崂山板块的兴起，周边的人口开始逐步上升，特别是周边旧村改造工程的先后实施，给周边带来了大量的人口，据预测崂山区政府5KM的范围内，未来人口将达到近百万人口，而且区域内的人口布局比较合理，崂山商圈的中心位于啤酒城和中央大道的区域，该区域内主要以写字楼、金融、酒店、商业等商务、生活、休闲服务设施为主，而居住区则以次为中心沿东、北、西呈扇面展开，中心的南侧则是开阔的大海；避免了青岛市其他商圈商业、办公、居住混杂、相互影响的现象；

2、 周边的城市公共交通设施逐步完善，特别是将来的地铁出入口的设置，为区域商业的发展提供了广阔的空间；另外，作为青岛市东部新城区，崂山区的道路系统发达，是青岛市南北交通、东西交通的主枢纽，拥有青银高速、海尔路-三零八国道、滨海大道三大进出青岛的主动脉以及银川路、辽阳路、香港路三大东西主动脉，这将使该商圈的辐射力大幅提升，达到即墨、城阳等郊区县市，而且在城市人均车辆拥有量逐步提高的前提下，宽敞、发达的道路系统也将成为崂山商圈超越其他商圈的重要砝码；

3、崂山区优越的山海资源不但吸引了大量高端居住群体，也吸引了大量企业的入住，特别是崂山新CBD区的兴起、高科技产业聚集区的成型，随着近百家大型企业总部的进入，海尔路已经成为胶东半岛名副其实的总部经济走廊，而深圳路则成了崂山区商贸大道，松岭路也正在向高科技产业大道发展。区域经济的崛起，给商业的发展提供了坚实的基础，也为区域商业带来了大量高收入消费群；

4、作为正在建设中的商圈，崂山商业虽然大型项目扎堆，但是项目之间从定位阶段就形成了优势互补的差异化竞争策略，极大地提高了区域整体竞争力和吸引力，特别是啤酒城的建设，联动辽阳路商业、东部沿海特色商业街，将会形成一个以娱乐为主题，涵盖休闲、购物、商务、度假等系列功能，辐射胶东半岛，甚至影响环渤海经济圈的区域商业圈，从而开创青岛市商业新的时代。

当然，这个发展还需要一定的过程，需要城市的辐射力逐步增强，半岛城市群的一小时经济圈的建设，也需要崂山商圈周边的配套设施继续完善，特别是酒店、餐饮、住宿、娱乐等设施继续完善。