随着房地产新政的不断加压，房地产市场的压力越来越大，而且老百姓的买房热情也越来越高，特别是炒房群体更是比较谨慎，更有一些冲动型的人，开始打出“不买房”的旗帜，而且群体越来越大。很多的炒房者开始考虑房子不再转手，而是开始出租。

       就像前段时间网上一个贴子对“美国老太太”的故事的评价，这个老太太确实"忽悠"了所有的中国老百姓。中国的老百姓被这个故事激励着涌入了购房的大军中。

      我做房地产的销售时间也不是很短了，同时因为公司也从事了多年的二手房市场，接受一些客户的购房与租房的咨询与委托，所以对于房地产方面有一些见解，最近我对老百姓的租房与买房进行了一下分析，希望能够给大家提供一些帮助，也希望大家能够多提一些意见能够给买房的人一些建议。

       首先房子虽然是具有现时使用功能的商品，同时也是一种投资性的产品，所以我们在房子的选择方面要考虑很多因素，其中投资成本以及投资收益的问题是主要的问题。

      下面让我假设，在市南区香港花园附近如果买房的话，我们投资一个普通多层建筑的房子价格基本上在8000~9000/平米，而这里的房子的租金水平，60平得套二的租金在1.4万/年（毛坯，厨卫简装），买这样的房子需要48万，如果考虑的税收以及中间的费用（假设超过5年，一次性付款）总共需要50万左右，投资收益率达到2.8%，如果作精装修，配套家具家电需要，2万~3万之间，房子出租的租金可达到1.8~2万/年，则投资收益率达到3.6%，这个比例相对于银行存款来讲相对盈利水平比较低，但是考虑岛房地产市场的发展，我们长期按照年平均价格上升率为5~8%计算，则这所房子的综合盈利水平可以达到7.8%~11.6%之间，这个水平相对于其他的投资渠道还是比较优越，相对于现在的银行存款利率高4.8~8.6%，所以还是大众理财的一个主要手段。

       如果买上面的房子是采取贷款[15年]的手段的话，那我们可以看一下，首付款要达到20万，加上手续费用、装修费用，那么他的付款要达到24万，贷款30万。我们可以看一下，贷款利率是0.6*6.12%=3.672%，房子的租金与还款的压力相似，所以可以承受，房子的投资价值只能依靠房子的升值空间，按照年升值5~8%的水平计算，这个房子年盈利水平保持在5~8%-0.4*3%=3.88~6.88%的水平，相对于投资回报率可以达到9.7~17.2/年的水平。属于高额回报。

       如果是为了买房自己住的话，因为贷款压力与承租压力相差不大，所以我们分析认为只要客户能够承受首付款，买房最少还能获取投资收益的部分。当然对于一些大户型房子以及其他区域的房子，就需要针对具体情况进行分析。[我们公司可以提供这种分析]我们的观点是，买房还是应该买，但是买什么样的，什么位置的，应该花多少钱，这个需要看清楚再出手。

       当然现在房地产市场出现了一定的波动，政策对于市场价格的影响相对比较大，这个分析的依据在于房地产市场稳定的情况下，根据房地产市场的价格理性走势在5~8%/年的数据计算，只能作为一种参考依据，但是现在的市场情况还是好于这个水平的。