区域小盘成房价上涨急先锋

房地产独立评论家 周丽君

一戈认为区域大盘成房价领涨头羊，让我觉得一戈兄似乎没带过兵打过战。调皮捣蛋的我有所不同，小时经常与隔壁村或隔壁校的军团开战。发动战争前，往往派个急先锋探探情况。大部队要不要继续挺进，就看他回来如何呈报。

死了急先锋不要紧，死了军团主力，意味全军覆没。大盘类似军团主力，每次涨价，都得小心谨慎，最好能有个先涨价的小盘供参考。如果小盘能挺住，大盘再涨也不迟，必定大把羊毛长在大盘身上。在市场充分竞争条件下，没有哪个领导乐意让自己大盘当涨价急先锋，而更乐意当笑面虎。

大盘珠江帝景7月均价才16500元每平方米，八月涨至18000，有些恐怖。但并非一枝独秀，周围乐成公馆已是仙人指路。年初，均价就达18000每平方米，8月则升到19000每平方米。

如果没这个急先锋，想必珠江帝景也不会如此大步前进。在我看来，拖家带口者的闯劲总没有单价匹马者强，其它大盘的涨价思维差不多也是如出一辙。比如泛海国际8月均价21800每平方米，而周边金隅凤麟洲早已闲庭信步于23000每平方米左右。

某种程度我也认同一戈观点。就像军阀混战年代，如有一支队伍飞扬跋扈，响应的土匪、叛军自然是一大片。就像珠江帝景周围，汇聚一大片三流军团。苹果社区、金都杭城、风度柏林、后现代城等每平方米价格都普遍低于珠江帝景两三千左右，甚至更多。

之所以反对，只是觉得观点有些不周全。因为只要竞争充分，楼盘涨价不是谁能说了算的。

小盘之所以敢当急先锋，又喜欢随大流，大盘之所以中规中矩，又敢于冒进，这其中诠释着一条既竞争又互动的循环博弈定律。

总建筑面积只有11万平方米的乐成公馆与总建筑面积达100万平方米的珠江帝景相比，就基础设施、精装修而言，都是可圈可点，谈不上奇虎相当，至少各有千秋。所以小盘通过叫板大盘，抬高定价，倒反凸显自身实力，而且也能浑水摸鱼。

价格飙升，作为竞争对手的大盘虽不敢当急先锋，勇往直前。但也不会坐以待毙，多数情况会马上跟进，毕竟赚大头的还是自己。当然，多数情况下不会冲到最前面，除非那个领导被胜利冲昏了脑袋。

正因为如此，性价比差的小盘才敢逾越雷池半步，但也不敢大步前进。除心虚外，也是刻意保持距离，体现比较优势，以低价取胜。如果走的太近，容易损失自身客户群，得不偿失。所以，性价比差的小盘一般只强调适时跟进，并保持适当距离，不仅能维持原来客户群，也能跟着大盘涨价沾光。

在销售利润总量不变的前提下，不管涨价由谁推动，总之，价格上涨，无论小盘，还是大盘，都渴望。但他们又刻意保持某种距离，以确保自身客户群不被冲淡、或冲垮。

区域整体行情，类似行军打战。不管急先锋，还是军团主力，以及辎重，都要保持某种协调。如果大盘都成了涨价标杆，那中国的曹操也的确太多了。当然，我也得承认，就目前而言，这样的曹操已经不少了。

不需要急先锋，也能明确前方敌情，使得开发商即使冒然涨价，也能涨个昏天地暗，大盘的确会成为区域房价上升标杆。这等便宜事发生的唯一可能就是垄断，越是垄断，市场不确定因素越少，风险越小。与目前房地产行业越来越集中几个大的开发商不谋而合。

所以，一戈观点可能重在让我们警惕未来某种可怕趋势。原来人家是军师，也难怪不屑于带兵打战。

2007-8-17