万科“新土楼”的管理理念与运作方式

房地产独立评论家 周丽君

海螺行动第三个问题是租赁“保障住房”条件和退出机制是什么？例如：审核机构、机制是什么？城市户籍人口与外来务工人员的关系？这也是万科首个城市低收入住宅试点项目“新土楼”系列之一的“万汇楼”所面临的最大问题之一。请阐述并论证自己观点。

三个问题中，这个问题最实在，终于落到万科头上。也最模棱两可，混淆企业行为与政府行为。但“新土楼”战略成功之关键还就在于不可混谈政府与企业行为，两者必须有明确界线，哪怕两者多少有些重叠。

在《万科周刊》最近期有关“新土楼”专题和其它相关资料阅读基础上，我只涉及万科“新土楼”的管理理念与运作方式。至于保障住房问题，请阅读本人有关《限价房疾呼专业性保障住房管理机构问世》等文。

（链接地址 http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b9ac0ea01000bwb.html）

一，理念：政府为主、企业为辅；先赢利，后福利；先集权，后分权。

1.1、政府为主、企业为辅

《中央与地方博弈廉租房》一文中，我认为到目前为止，政府与地方政府就廉租房共经过六场博弈：第一回，财权统一中央，不得不承当廉租房建设主要职责。第二回合，国企成了中央与地方政府推卸责任的冤大头。第三回合，中央除了责令地方承当责任外，把主要希望寄托于市场与个人。第四回合，中央政府进一步把希望寄托于市场。市场经济短期内的确发挥，使得中央政府有点盲目乐观。不仅放纵地方政府失责，而且第五回合中，把地方政府变通模式，上升为中央模式。但随着近一两年市场力量耗尽，严峻住房形势再次浮于水面。第六回合中，中央政府重新强调地方职责，严令地方政府拿出土地收益金建设廉租房。而地方政府依旧我行我素，而且有意通过土地等非货币政策补偿，将廉租房责任转移到开发商身上。

大体演绎了，从中央政府做牛做马，到中央与地方相互承当，接着中央与地方政府把责任转移到国企，国企被压死后，又转移到市场。市场有些难以为继后，目前中央与地方正相互扯皮。

万科“新土楼”战略横空出世，恰似扮演起被保障住房搞得焦头烂额的地方政府之救世主角色，切记抢了地方政府的风头。

目前各地方政府在廉租房政策上，受制于地方财政，主要是货币补贴，以摆脱沉重的建房、维修等财政负担。因此，“新土楼”战略必须积极配合地方政府为解决中低收入家庭住房问题推行的货币补贴政策，实现地方政府解决中低收入住房问题的新飞跃。

1.2、先赢利，后福利

“新土楼”战略并非万汇楼之昙花一现，在万科布局中，于上海、北京、武汉等将陆续推出“新土楼”各异品种。有人说“新土楼”战略是万科的乌托邦设想，我看这类说法不是脑袋进水，就是装疯卖傻（虽然说话没礼貌，但既然字已经打出，也就不删除了）。

一个优秀的企业，首先得赢利，只有不断赢利，才能源源不断为社会提供福利。“新土楼”战略切记一步登天，实行福利性租房之前，先得学会赢利性租房。目前万科虽然能靠卖房赚钱，但租房赚钱还在探索中。等万科在此方面有所成就时，再豪言解决中低收入住房群体住房问题也不迟。方显万科之成熟。我不想教训万科，只希望万科在赢利性租赁住宅方面先人一步，以摆脱前有狼后虎之困境。

1.3、先集权，后分权

万科“新土楼”战略中，有两个词颇具争议，一个是“业主委员会”，另一个是“自治组织”。

近现代文明的一切制度都建立在产权上，所谓的自由与民主，都在于捍卫私有财产神圣不可侵犯。业主委员会相对应的是产权所有制，没有财政所有权，所谓的“业主委员会”也是空乏的概念。万科何必多此一举！（说是在的，本人最讨厌她人装清纯，虽然那样的女人很诱惑。）

基于纯粹的租赁形式，作为产权所有者的万科，理应对一切法律行为负责，是诸如“业主委员会”等任何一个非产权所有者所不能替代的。

业主委员会可以作罢，但自治组织不能闲置。必定诸如维修、公共空间管理等需要协调集体意识，其进度才能得以顺利推进。问题在于，如何建立自治组织。

认真观察不难发现，究竟是以租户为主还是以房东为主的自治组织与物业规模、租赁期限两要素之间有密不可分关系（图一所示）。租赁期限越长，租户自治能力越强，如一般购物中心，往往自己聘请保安或负责基础设施修缮。而租期短的，诸如几月的，即时换个灯泡也得劳驾房东。物业规模小的，没多少公共空间，租户自治相对高，如他人临街店面前过道扔的垃圾，往往由店老板负责清扫。规模大的，更多地方需要相互协调的，如庞大的商业广场，往往需要房东发挥更多作用，诸如商业地产，往往是开发商自持经营。

万科 “新土楼”是物业规模大、租赁期限短的租赁模式。万汇楼可容纳一千左右租户，有很多公共设施、有很多基础服务等，都需要房东参与协调；租赁期限短，房租交付在一月至一年之间，也需要房东积极参与管理。

可见“新土楼”自治组织建设中，财产所有者万科绝对不可轻言全身而退。千万别一味沉溺于追其新潮，落得个搬起石头砸自己脚的下场。日本、欧美等之所以有纯粹的租户自治，与万汇楼有本质区别。比如仅“土地私有”一项，就足以勒杀万科的乌托邦梦想。

等政府逐步参与后，等产权逐步出售后，万科方可考虑由集权向分权过度。

二、运作方式：货币交易、租金限制；物业自治、企业互动；财务透明、照章办事。

2.1、货币交易、租金限制

    万汇楼让万科人深陷“租给谁、租多少”之琐事困惑中。退一步讲，不福利，先赢利，所有问题都迎刃而解，那就是按市场价格，先到先得。如果万汇楼与政府合作，或被政府搜购，把所有问题都抛给政府了。或接受政府货币补贴，那万汇楼就得接受政府限价要求与承当人员资格审核、平等分配之职责。当然，政府补贴至少应当弥补万科所增加的新成本开支。

2.2、物业自治、企业互动

商业部分一律承包，以期弥补物业开支。

自治团队应当以万科物业为主。“以工代租”不仅过于超前，而且变数太大，人为设租，容易侵蚀制度与管理团队。如果仅出于减少万科参与考虑，倒不如把整个万汇楼对外承包。

万汇楼可与附近有难以解决本企职工之住宿的企业形成互动。不仅可获得企业对本职工的货币补贴，而且也可以低价向普通职工提供住宿。

2.3、财务透明、照章办事

这话有些不痛不痒，却是对管理者修养与企业管理的挑战。

总而言之，个人认为“新土楼”及万汇楼之成败，关键在于结合做人做事，坚持“三三原则”，三个管理理念分别为“政府为主、企业为辅；先赢利，后福利；先集权，后分权”。三种运作方式分别为“货币交易、租金限制；物业自治、企业互动；财务透明、照章办事”。

（开题虽“鄙视”出题者混淆视听，其实是我跑了题）