地方政府捂地惜售哄抬房价

房地产独立评论家 周丽君

经常听闻政府指责开发商捂盘惜售，的确，高房价下很多开发商都捂盘惜售哄抬房价，作为代表公众利益的政府指责开发商之不人道行径自然无可厚非。但为什么开发商依旧我行我素，不拿政府三令五申当回事？

我国流行上梁不正下梁歪之说，具体负责土地出让的地方政府这根上梁究竟如何？不如拿北京政府推敲推敲。

最近北京市朝阳区常营乡地块被一分为三后再逐步招标出让，分别为用地A、B1、B2三组。类似开发商分期开发、土地银行战略，可惜了政府已事先公布价格。

政府希望借助分割小块上市，以鼓励中小开发商参与，降低房价。但公布资料显示，即使分割成小块，参与投票的仍以大型开发商为主。诸如广州富力、北京住总、北辰实业、金融街、保利地产、城市开发集团等绝对不是等闲之辈。三地块底价分别为79100万元、73800万元、49866万元，最高限价分别为145000万元、98600万元、81300万元。按照以往惯例，一般都在最高限价方能拿地。

之所以每每都能卖高价，让人怀疑，政府行为是否有“捂地惜售”之嫌。

捂地惜售的实质是制造紧缺，延缓销售，抬高地价。那么，为了证明政府存在捂地惜售，就可以从论证高地价开始，再沿高地价顺藤摸瓜，探究政府是否在制造紧张、延缓销售。如果论证成立，则说明地方政府捂地惜售哄抬房价之基本“罪行”成立。

论证政府高价卖地之前，先给大伙讲讲商贩如何卖苹果。

卖苹果商贩几乎不会把参差不齐的各类苹果放一起卖，往往分成几堆，比如烂的一堆、一般的一堆、好的一堆。假如原先统一销售价是1元每斤，分堆后，为了卖出好价，商贩会在定价上动足脑筋。烂苹果可以便宜点，如8毛每斤，一般苹果保持原价1元每斤不变，好苹果则会大幅提价，由1元每斤上升到2元每斤。而且商贩只会拿出少数烂苹果，再保留一部分一般点的苹果，最后把多数稍微过得去苹果归为好苹果一类。这样一来，商贩就有可能比原先多赚近一倍利益。

看了卖苹果，我们再来看卖地。

常营乡A地块底价79100万元，最高限价145000万元，上升空间近一倍，应当被视为好地块销售。B1地块底价73800万元，最高限价98600万元，升幅空间不大。但B1地块的368849平方米与A地块的391357平方米差不多大。不出意外，这块地有些问题。B2地块底价49866万元，最高限价81300，虽然升幅也挺大，但绝对值升幅没有A地块多，属于一般地块。

至于政府通过分门别类销售方式能否卖个比原先好的价格，对比下知道。

目前已公布的未来限价房售价近6000每平方米，按照土地一般所占成本40%计算，地价每平米近2400元。如果常营乡100万平方米左右的项目整个出售，大体卖个24亿。但分成三批销售后，价格浮动在20至34亿之间。按照以外在最高限价出售惯例，分成小块销售，政府有可能多赚10个亿。

政府一下子就把地价又抬升了40%，自然属于高价销售。接着就看是否存在制造紧缺、延缓销售。如果成立，政府是“罪人”，就可以盖棺论定。

一块地变三块地，分期上市，显然是延缓销售。至于是否制造紧缺，需稍加分析。

诸如广州富力、北京住总、北辰实业、金融街、保利地产等借着股市挥舞人民币的大鳄，哪怕是区区二三十个亿的常营乡整块地，也能一口气吞下。但现在政府不这么玩，而是小块供食，让这些饥不择食的大鳄深感食物紧缺。这样一来，原本平均每小块地也就七八亿，摇身一变后，现在每块平均十亿左右。

政府显然是在制造紧缺。当然，在分批小块供地中，政府原本可通过隐藏价格，进一步制造紧张局势，以获得更多回报。幸亏政府事先公布价格。

如果我是政府，隐藏价格，或许开发商更要叫苦不迭，幸亏我不是政府，也只希望政府不是商人。咱哥俩只要做好本职工作，所有问题都好商量。否则我就要说你捂地惜售哄抬房价，就要把“罪人”帽子戴在你头上。

2007-8-4