招拍挂制造出大批虚胖房企

房地产独立评论家 周丽君

各方一百人对打，没死光前，肯定不分胜负。如果让一百人和一枚炸弹对打，没动手前，全都得俯首称臣。

房地产行业的招拍挂制度，恰似一枚重型炸弹，兵不血刃。

招拍挂制度进一步整合土地资源，强化出让监督，政府成了真正意义上的土地掌门人。拿刀拿枪来抢土地的人，几乎绝迹，提灯笼上门提亲的倒一大把。

有了招拍挂，市场少了竞争，多了和气，房价与日俱增。有资格台上举牌的越来越少，有资格台下看戏的越来越多。

虽然皇帝的女人不愁嫁，但也不能烂在自己手里。只要年龄一到，处女地可以开发了，索性挑大户家，选吉日，大办一番，也就嫁出去了。

我们可以清楚看到，敢参与招拍挂的，最后拿到地的，一般都是房地产大企业。

一桩桩豪门盛宴就这样轮番上演在房地产行业，而且外戚不断崛起，豪强越强，越是成为皇帝宴席的座上客，婚宴规模自然也是日新月异。

虽然地价不断攀升，成本不断增加，但大开发商更是变本加厉在国内披荆斩棘，圈地拿地。水涨船高，与地方政府一道，成了最大受益者。

沉迷吃喝的外戚，难免日渐虚胖，让我担心国内房地产企业是否也会得此病。

人是否虚胖，看看肚子，摸摸肌肉就可以，类似房地产这样的企业是否虚胖，看什么呢？

一看资产负债，二来市盈率。如果借的钱比赚的钱多，或拿死人的钱当活人的钱用，房企自然虚胖。

在负债方面，soho做的比较好，但也不下20%，而且急于上市，最近忙着借钱圈地。50%的一大把，甚至80%的也不少。即使房企盈利50%，也只能还个债，谈不上盈利多少。借的钱总得日后还，银行的利息照算不误。而且现在的盈利随物价上升，越不值钱。总而言之，在负债方面，由于招拍挂加速房企扩张与资金借贷，不少大房企出现虚胖，类似顺驰，因虚胖而夭折。

市盈率，大体意思就是未来收益在当前的表现，也就是动用未来的收益，满足现在人的奢欲。房地产企业大体七八年一次新陈代谢。过了七八年后，多数房企就灰飞烟灭，不能兑现现在收益，除非你肯要它的纸钱。目前房企市盈率随大盘高涨，高得有点吓人。即使企业利润率50%，从一百亿到五百亿，至少也得五年。例如万科，06年初大概300亿，年底就到800亿，也就是说，万科一年时间就增加五百亿。而万科实际利润不超过50%，也就是说，即使按照50%收益计算，兑现一年的股票收益，万科至少要用五年时间，没日没夜、拼死拼活得盖，才能兑现，这对企业绝对是一个沉重的包袱。如果第二年、第三年或第四年，万科累趴了，你只能拿股票给万科烧纸钱了。总之，高市盈率就象优质的酵母，让企业虚胖。

伴君如伴老，与皇帝关系太铁的外戚一般都没好下场。招拍挂制度也制造了不少大腕，也让我担心万科是否会成为第二个顺驰。

2007-6-26