警惕万科成顺驰第二

房地产独立评论家 周丽君

企业筹资大体两种：一是银行借贷，二是发行股票。既然是请来的佛，自然得好生供养，借债要利息，股票要分红。如果还不了债，那就低价贱卖，类似顺驰。如果分不了红，股民就用脚投票，把你踢成ST。

房地产界先前顺驰与现在万科都是筹资大家，再由于各自领导者孙宏斌与王石个人恩怨，被业界津津乐道。就筹资而言，顺驰贱卖已盖棺论定，接下来关注重点就是，万科是否会重蹈覆辙？

顺驰以地方政府拖欠与银行借债为主，而万科筹资以募股为主。渠道不同，也增加了对万科的好奇。

与横向借贷不同，募股实质是竖向借贷，透支未来利润。横向借贷，一份只能借贷一份，如抵押贷款。而竖向，存在时间概念，企业盈利空间被放大，盘面被扩大，一份可以借贷好几份。

由此发现，股票市场并不是风险降低市场，通过划清蛋糕块数，明确股权，便利买卖。但交易次数增多，盘面扩大，倒反增加风险：企业利润率赶不上透支率；企业英年早逝。综合比较而言，上市公司寿命短于非上市公司三四年，很多企业纯粹为了被收购。

资料显示万科净资产收益率57.75%，按照近些年36.9%的红利支付率计算，至少日后万科收益率每年不能少于20%，哪怕在市场萧条期。对照成熟市场房地产利润不到15%比较，或许眼前的繁荣，将是万科日后的巨大负担。当然，负担不仅于此，必定收益不是全部用来支付红利。

皇帝多子孙，接代多可怜，或许与他们从小就得承担的重负有关。恰如憧憬万科伟大前景时，他已气喘吁吁。

资料显示万科市盈率51.60，说明万科至少提前十年挪用了今后的利润。简单的问题是，万科活不了十年怎么办？即使能活十年，为了归还十年债务，万科至少每年收益率保持在100%。这又是个天方夜谭。

万科2006年报显示，公司全年实现销售面积322.8万平方米，销售额212.3亿元，同比分别增长39.3％和52.2％；实现主营业务收入178.5亿元，净利润21.5亿元，同比分别增长69％与59.6％。

这些数据与万科应当到达的相比，简直就是小儿科，即使近三年，净利润增长率均超过50％。2006年报还是很不合格。

如果万科不能兑现目标，进一步挖掘潜能，当市场失去信心和耐心时，股东就会用脚投票。另外我们看到万科的负债率在64%左右，这是非常危险的潜在因素。只要万科大势已去，它肯定会落井下石。

王石相对理性，也看到危机存在，其所能做的，也仅是舍小家顾大家，忍痛割爱。希望市值稍微缩点水，给万科喘口气。市值越大，拿钱越多，上马越多，王石就越像孙宏斌，万科离顺驰低价贱卖就越近。

总而言之，上市与借债没实质区别，筹资越多，归还越多。而且股市更具风险，希望房地产上市公司好自为之，千万别津津乐道于高市盈率，伟哥吃多了难免伤身。

2007-6-26