土地出让金不适宜纳入住房保障

房地产独立评论家 周丽君

据报道2005年全国土地净收益2100亿元，2006年为7000亿，占地方财政收入大半，被喻为“第二财政”。另一方面，廉租房覆盖率低却成了当前又一大问题，某些毕业大学生不敢出校门，大批新毕业大学生或创业者不得不背负沉重的租房负担，不少城市居民居住着简易房。

面对严峻现实，去年7月，建设部、财政部、国土资源部联合发文，要求各地拿出土地出让净收益5%用于廉租房建设。但记者杨丽萍近几日获悉，住房保障资金只来源于每年不到30亿元的住房公积金收益。北京市投入廉租房资金不到3.4亿元，不及中高档楼盘投入。18区县，10区没完全运作，其中5区根本没开展，另5区只解决几十户。

看似恰到好处的二合一，为什么结果与初衷背道而驰？

首先，地方政府不情愿搬石头砸自己的脚。

近些年土地价格飙升，各地方政府在转让土地使用权中获得巨额收益，但廉租房与房价之间存在反向关系，用于廉租房建设，就会相应降低房价，从而危机地方政府预算外收入。使得地方政府宁可花巨金修建公共基础设施，以期待进一步提升房价，也不情愿在住房保障项目上花钱。

其次，土地出让金游离于法律有效率监督范围。

土地出让金收入并非纳入地方政府公共财政，纯属于地方政府自营收入，自行处理，外界难以掌握其有效运作信息。中央政府几个部门虽然规定5%比例，但由于难以掌握各地方政府实际土地出让收益与使用，自然使得自己的主张陷入空谈境地。

土地出让金不属于公共财政领域，也使得人大等监督部门难以发挥自身职责。

再次，官员考核指标偏向经济建设。

目前恰巧国内新一轮建设高潮，经济成就很大程度左右着官员仕途。在本不情愿承当建设拖累经济前进的住房保障项目，再加对土地出让金的监督制度严重缺失，使得地方政府本能冲动得以释放，将大量土地出让金用于经济建设的渴望变得为所欲为。

房价就像滚雪球，越滚越快，越滚越大。

第四，开发商与地方政府的合作。

在房地产行业，目前地方政府表演的角色除了管理者外，也扮演参与者，类似先前的地主。虽然开发商想低价拿地，但地价总是越拿越高。开发商也摸索出规律，即地方政府力挺房价，而且有能力控制房价。随之开发商拿地也疯狂，而且拖欠现象有增无减。有些土地虽然出售，但全部拿回出让金，或许还得好几年。也为地方政府推卸承当廉租房建设责任提供借口。

结合几点分析，得出土地出让金不适合纳入住房保障的结论。

至于住房保障资金哪里来，也变得简单明了。

首先，必须把土地出让金纳入国家统一财政，明确预算与职责，接受监督。

其次，地方政府不应扮演双重角色，又卖地，又管地。

再次，规定住房保障所需资金必须以财政为主。专款专用，不得挪用。

总之，将土地出让金纳入国家统一财政，在法律框架内行事，要求并监督地方政府履行住房保障职责。

远水救不了近火，但不至于一厢情愿。

2007-6-14