卖房越来越困难

房地产独立评论家 周丽君

发表于《中国妇女报——房周刊》

几个朋友在上岛咖啡聊天，某晚报首席记者庆幸自己终于脱手赚得三十万。看他样子，更高兴的是房子终于脱手了，赚得三十万倒是其次，难怪人们对回避恐惧的偏好远大于对渴望获利的偏好。

是否转卖主要取决房价变化，但就我个人而言，北京房价说不清理还乱，不同研究单位的数据五花八门。我一般倾向直接买卖数据。如果有稳定高利润源的商业地产被转卖数增多，我就会对房价，以及整个房地产行业有高度警惕。

由于我国在上世纪末为了刺激经济回暖，大规模推行按揭贷款买房，使得房地产交易以期房为主，期房买卖成了市场稳定的主要因素。体积庞大了，反应自然慢，使得期房价格信号相对滞后，难以第一时间捕捉房价潜在变化。

边缘产品往往成为预知价格走势的主要因素。在房地产行业，由于现房交易相对较少，主要以尾房、自持物业，以及销售不了的期房沦落为现房为主。由于情况特殊，现房销售成了开发商烫手的山芋。如果现房买卖持续上升，说明开发商急于清空尾房，以便轻松退场，或忍痛割爱减持原先被认为存在较大利润空间的诸如商业地产、写字楼等自持物业，以减少被套牢可能。大幅度波动的现房买卖，就像暴风雨来临前，蚂蚁急于搬家现象。总而言之，现房销售是预知房价的敏感神经。

收集现房交易数据是个浩荡工程，因为北京有太多人参与买卖。幸亏有了北京市房地产交易管理网，将千万个交易信息整合起来。虽然它的数据也存在缺陷，但就目前而言，它是最权威的。费了整晚功夫，把今年与去年三到五月份现房网上认购数据收据整理后，居然有惊人发现。

2006年三到五月份，北京现房网上日平均认购套数为12、6、5，数字逐步降低，说明市场持续走好，购买者信心提高，不急于出售。相应时期的2007年数据却出现惊人增幅，日平均认购数大幅增至16、20、14，与去年相比，几乎增长了两三倍。而且升降不明显，说明市场不仅恐慌，而且徘徊。

2006、2007年现房网上认购表：（单位：套）

2006、2007年现房网上认购图：（单位：套）

比较去年，有更多开发商的尾房、自持物业被售出，或者是有更多期房因销售困难沦落为现房。不难看出短短一年时间，北京开发商承受压力增加两三倍。

由于信息不对称分布，开发商对市场压力增加心知肚明，只希望早日脱手，免得被套牢。至于那些不知情的个人购房者或持有者等，不管你买房是用来投资或自住，还是准备转手或继续持有，你都最有可能成为开发商等掌握市场信息者转移包袱的牺牲品。

此首席记者乃京城房地产资深记者，从业十余年，既然他都急于脱手，怎能不让我对京城房价走势有些恐慌。

2007-6-5