捂盘惜售与酣睡的购房者

房地产独立评论员 周丽君

发表于《海峡生活报——闽南楼市专刊》

前些天房地产知名写手马跃成有篇文章——《捂盘惜售是一些开发商在自掘坟墓》，简述五月份北京楼盘相对减少开盘数，谴责开发商捂盘惜售坑害消费者，并警告此行为不长久，奉劝某些开发商悬崖勒马，免得楼盘烂在自己手里。

通篇读来，一股浓郁的人文情怀扑鼻，其实马跃成不仅在五月份谴责开发商捂盘惜售坑害消费者，而且在三月份也有类似文章。但我一直认为太感性文章无助实际情况认识与解决，我想进一步思考捂盘惜售是否具有代表性？某些开发商为什么捂盘惜售？以及捂盘惜售如何一步步演变为不利购房者？

通常情况，为便于自身所开放的楼盘被购房者更好认购，在更短时间内获得更多销售订单，实现利润最大化，开发商之间会相互竞争，投入大量资本，研究、模仿竞争对手的先进设计理念，甚至谋求创新与赶超竞争对手。如此说来，捂盘惜售之固步自封行为实属开发商下下之策。即使捂盘惜售在整个行业不具代表性，但市场不因此就不存在捂盘惜售现象，只要地方保护等促使市场不充分竞争因素存在，某些开发商就会安逸于捂盘惜售。

从购房者角度而言，某种程度也为捂盘惜售行为提供了可能。必定任何一个购房者都希望以更低价格获得更好使用价值或更多投资回报。谁晚了谁就得承当房价上涨的成本，于是购房者争先恐后购房。一定程度助长开发商高枕无忧心态，也难怪某些开发商捂盘惜售。

有点不可否认，无论从开发商角度看捂盘惜售问题，还是从购房者角度看，都难免片面。为了摆脱认识缺陷，特从开发商与购房者之间的竞争角度探讨捂盘惜售问题。必定竞争不仅存在于开发商之间或购房者之间，更存在开发商与购房者之间。开发商总是希望购房者在最短时间内，以最高价买房，而购房者总是希望开发商所提供的房子，不仅物美价廉，而且升值空间广阔。

制度经济学解释竞争的实质是搜寻、检验、运用有效信息。按照这一理论解释，开发商与购房者之间的竞争类似一场信息战，即相互传递信息，迷惑对方、利用对方。如市场趋冷时，开发商或许会装腔作势、自吹自擂，好让购房者上钩。

说到信息传递，必然涉及到具体途径。就本人观察而言，主要途径有三条：政策、新闻、广告。谁更有效利用了这三条信息，谁就在竞争中处于优势地位。

我国宏观调控的目的非常明确，即稳定市场价格，房地产市场也不例外。但近些年房地产行业相关政策频出，但房价依旧高挺，至少到目前房价没有出现明显下降趋势为止，政策并不利于购房者；新闻应当是社会公器，惩恶扬善维护社会正义，但以我多年观察，房地产行业真正有效传递真实信息的新闻并不多，使得购房者处于不利地位；广告本是开发商与购房者之间传递信息的最直接渠道，但目前房地产广告被夸大现象非常明显，购房者购买到的实际房子往往与广告所宣传内容相距甚远。

综述三条途径，购房者与开发商竞争中，处于相当不利地位。久而久之，购房者不再盲信政策，不再盲信新闻，不再盲信广告。最后购房者变得消沉，面对捂盘惜售现象，就像一头酣睡的猪。

马跃成文章最后给我一个重要提示，认为开发商捂盘惜售不再高枕无忧，而是出于恐惧，运用制造热闹购房现场等虚假行为，苟延残喘着妄图再分一杯羹。

我只担心，吃完最后晚餐，不清楚有多少头狗熊能熬过那个寒冷的冬季。

2007-6-1