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分类: 房产评论 |
房地产评论员 周丽君
我国财经评论功利性太强,每当政策出台前后,总是忙于追问政策具体影响。5月18日央行加息,房地产领域的各路神仙就急于揣测房价变化,忙于给出投资选择。
受本身知识结构影响,本人并不太关注货币措施与房价直接影响,一来房价变化牵涉层面太多,不仅各级政府政策影响房价,而且消费者、投资者的心里预期也影响房价;二来货币措施包含太多复杂因素,外汇持续扩大致使人民币升值压力,还有物价上涨与投资过快压力等。
虽然两者都有复杂背景,但也有千丝万缕联系,即使楼市存量不及储蓄三十分之一,必定货币措施所调控的消费与投资行为也是市场化之后房地产行业的主要行为方式。
由于本人不喜欢当算命先生,所以只能玩弄些马后炮。
中国本轮房地产行情兴起于20世纪末,繁荣于21世纪初,而加息之类的货币措施姗姗来迟,就目前而言,调控效果惨淡,三四年连续加息,但房价依旧高挺。
总结历史经验,货币措施的滞后性最明显的体现在时间上。从1999到2002房地产蠢蠢欲动年代,央行货币措施居然是火上浇油的下调;其次是力度,不难发现,从2002截至目前的房地产行业风起云涌年代,加息幅度仅仅是小步前进,对于投资房地产投资性回报而言,可以完全被忽略;再次就是主次滞后性。就我的认识而言,更直接,甚至是立竿见影对房价有影响的莫过于政府行政措施。其不仅强于货币措施,也令财政措施汗颜。最典型的莫过于上海房地产行情。目前上海楼市之所以稍显收敛,并非政府加强征收土地增值税,而是上海抓了几个典型惯犯;最后,就是货币措施的配套措施,央行动了,关键还在于各商业银行怎么应对。如果没有按揭、公积金贷款之类细则,央行的货币措施大体上类似纸上画画,墙上挂挂。
接着说说具体治理货币措施滞后性问题。
首先提高分析预见性,避免货币措施与实际经济走势手拉手,免得出现超快增长或超快坠落。如何提高预见,我这样的马大哈也不会去用什么精确数据,当房地产行业兴起时,央行就应当想着趁火打劫。养肥的猪,其实味道不好;其次减少行政措施,慢慢让位于货币措施,这是走向成熟市场的必然选择;再次就是规范央行行为,提高效率,真正发挥贴息率、准备金率、国债买卖这三把斧的威力。
最后发现目前的利息率与九十年代初期相比,简直就是小巫见大巫。记得21世纪初期房价上升速度不亚于当年我背着小书包在街口所买油条的价格上升速度,想当年油条价格由几分窜到几毛也是瞬间的事情。但是不管怎么滞后,形势怎么严峻,通过历年存贷款息差分析,发现银行都是最后赢家,存贷款息差由1991的0.9节节攀升到2007的3.6。
如果让与商业银行乱伦,存在道德问题的央行管教房地产等顽童,效果让我堪忧。
资料:
调整时间
1990.04.15
1990.08.21
1991.04.21
1993.05.15
1993.07.11
1996.05.01
1996.08.23
1997.10.23
1998.03.25
1998.07.01
1998.12.07
1999.06.10
2002.02.21
2004.10.29
2006.08.19