为什么房价变动说不清理还乱？

房地产评论员 周丽君

房价似乎成了房地产行业焦点话题，这一点也不意外，必定任何行业的供需关系都以价格体现，况且随意一个房价都代表着一大堆白花花的银子。脸面可以不心疼，但银子不能白流。当然，房价也最明白不过，如每平方米五千，还是每平方米一万，都清清楚楚，一目了然，你尽管掏钱就好。但房价变动，如五千到一万，还是一万到五千之原由，绝不是只言片语可解释。确切地说，引得世人关注的并非房价本身，而是作为延伸的房价变动。人们更关心从五千到一万赚多少，或从一万到五千亏多少。

目前市面上有关房价之所以变动的解释性文章汗牛充栋，但并非全面，有人强调奥运，有人笑话奥运也懊恼；有人强调政策，有人笑话政策也无力……争得人们无所适从。就像庙会里杂爽的，各显其能。

我不是高人，没必要争个面红耳赤，逼着自各说出个房价变动之所以然。只想解释下更深层次的问题：为什么房价变动说不清理还乱？

首先根究市场机理。房地产市场由众多参与者组成，每一个参与者不可能完全掌握他人决策之信息，而价格却是所有决策信息的集中体现，所以每一个参与者对房价自然是一知半解。对任何房价预测，我往往嗤之以鼻，顶多中了狗屎运。

所谓的理性人或经济人，并非强调参与者可以掌握市场全部信息，并做出科学有效的判断。而是强调普通的市场参与者，在面对市场海量信息时，根据自身所掌握的有限信息做出的判断。

所以在制度经济学家看来，理性人其实并非理性，从而将问题分析引入到制度层面。认为市场的自发性与制度的完善性是价格理性变动的前提。但现实生活中，市场的自发性和制度往往受到破坏。

我把制度问题概括为市场结构与政策环境。使市场结构失衡的往往根源于垄断局面，价格并非自发，而由人为决定，如有些地方GDP增长多少由某个别领导开个会就决定了。由于我国土地属于共有，由政府代理，即使房地产企业数不胜数，但土地供给依旧高度垄断，以至于目前政府土地收入成了房价的主要组成部分。另外，由于我国宪法权威往往得不到体现，以及私有产权保护不到位，使得契约作用不明显，政策效果往往适得其反，以至于促使房价变化之诱因让人摸不着南北。

西方较好解决制度问题，我国尚在努力，所以制度难以合理引导房价变化。

由于市场固有弊端，使得对房价之所以说不清厉害乱的分析推进到制度层面，但由于我国本身的制度性缺陷，虽然促使我们应当通过不断完善制度，以确保形成健康价格机制，但正由于制度不完善的本身，使得制度往往又成了房价说不清厉害乱的根源。从而又将问题推进到对垄断者个人与政策执行者的分析。听话的人，虽然大体会认真贯彻各项制度，不过难免偷懒或追求私欲；贪财好色之徒，虽然总能被腐蚀，但也难免装斯文。至于纯粹的见风使舵者，更是难以琢磨。

人人都知道房价变动与个人预期和决策有关，但个人行为却是说不清理还乱，你说他是神经病，高价还卖房，他却一转手，赚得个不亦乐乎。另外，无论市场机理还是制度，都因个人而生而灭，使得房价变动更是说不清理还乱。

反正日后听别人说房价何去何从，如果闲着无聊，听一听，如果心情不爽，笑一笑。如果手头有余，那就潇洒回。

2007-5-16