“保障”不会冲击“市场”

《城市开发》：双轨制的实施，必将加大住房保障的力度，这样是否会对市场造成影响？对房地产开发企业又会产生什么影响？

陈国强：1998年的18号文对房地产行业的发展思路曾经有比较明确的认识，未来的房地产市场，要分成两部分，一部分是高收入人群，要求通过市场化来解决他们的住房问题，另一部分是中低收入人群，主要通过政府提供公共服务的方式解决他们的居住问题。城镇住房制度改革开始后，这种思路在实践中被搁置，所有的住房问题都被推向市场。在这种情况下，最终导致中低收入者的住房问题变得尖锐化。  

如今，24号文里明确提出，首先要解决城镇低收入家庭的住房问题，低收入家庭现在的数字大概有一千万，这一千万相对城镇4、5亿人口而言，相对于13亿的总人口来说，比例还是很低的。随着低收入人群的住房问题的解决，住房保障的范围必然会加大，中低收入人群的住房问题也会逐步纳入政府的职责，并逐步得到解决。

从国外一些国家的经验来看，双轨制在实践中是行得通的，不会对市场产生大的冲击，或者说不会危及市场的发展。对于开发商来说，尤其是从事住宅开发为主的企业来说，需要重新审视自己的发展战略。在双轨制的背景下，企业应该根据自己的实际情况，考虑将来是继续以从事住宅开发为主，还是做一些战略转型。但这并不意味着所有的企业都要做出大的调整。

从房地产的市场化到双轨制的转变，是一个比较漫长的过程。对于企业来说，这种战略的考虑和调整也需要比较长的时间。这跟国家在住房保障政策方面的实施力度有关系，如果保障性住房的政策推进力度大，将来保障性住房在整体市场中的总量中上升得就会很快，企业的调整期就会短一些，反之就会长一些。

住房双轨制，重在实施

《城市开发》：双轨制实施后，大量的土地和资金会用于保障性住房的建设，无疑会损害地方政府的利益，这对地方政府的执行力会不会是一个严峻的考验？

 陈国强：审视地方政府的实际利益，站的角度不同，认识也会不一样。无论是从国家经济发展全局，还是从行业发展全局来审视这种情况，都不能简单地评说地方政府的执行力度。比如在北京，政府曾经提出了两个70%：一个就是2006年提出的“90·70”政策，即90平方以下的户型要达到70%；另一个是在土地的供应计划中，确保70%的规划用地用于保障性住房（包括限价房）的建设，剩下的30%留给开发商自由开发。现在别墅用地已经禁止，低密度的项目也开始逐步严格限制，那些完全市场化、不受政府相关政策约束、由开发商自由规划的土地项目所占的比例将会越来越小。

将来各地方政府在贯彻落实双轨制政策上，是否能够严格执行，还带有很大的不确定性。首先是项目用地的不确定性，是不是有70%的用地用于保障性住房用地；其次，如果有相当比例的项目用于保障性住房项目的开发，地方政府如何保障和落实需要的资金，这也是个难题。用地的保障和资金的保障，这两个基本问题的落实将会使地方政府的利益格局发生巨大变化。以前，在财政投入方面，地方政府对于保障性住房的开发，更多的是从政绩的角度考虑，做一些形象工程；在用地方面，通常采用“招拍挂”方式，力求土地的市场价值最大化。但如果用于保障性住房后，土地就将无法产生最大的利润，只能无偿地提供给政府下属的或者有政府背景的开发公司进行保障性住房的开发。在这样的制度背景下，地方政府的利益必然受到影响，他们在执行履行公共职能方面的热情不容乐观，这是很敏感的问题，有很大的不确定性。（续二）