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参加2007中国蓝筹地产年度评选专家评审会
(2007-08-27 17:54:50)
标签：
2007蓝筹地产年度评选房产 |
主题：2007中国蓝筹地产年度评选专家评审会
时 间：2007年8月24日(周五)下午 13:00-18:30
地点：经济观察报社(北京市东城区和平里兴化东里甲7号)
主持人：经济观察报社地产主编 吕尚春
嘉 宾：中国社科院经济所研究员汪利娜
北京正略钧策咨询机构董事长赵民
北京大学房地产研究所所长陈国强
建设部政策研究中心处长、副研究员文林峰
国务院发展研究中心产业经济研究部研究员李志能
人民银行总行研究员邹平座
国泰君安证券股份有限公司地产分析师孙建平
虎杰投资机构首席分析员张寅
中国房地产业协会经济合作委员会秘书长江书平
主持人： 今天的主题叫做“负责利益相关者”，在这个话题之下，今年我们关注两个问题，一个是地产业的格局与趋势是一个什么样的方向，每个专家会有自己不同的判断和认识，因为这两天大家都知道，24号文的颁布，住宅保障会有一个新的进展，在这样的情况下，所谓的市场和住宅保障是区分得比以前要清楚一些了，在这样的情况下，地产业和地产企业未来他们是什么样的走向，地产企业会扮演什么样的角色？第二个议题是什么样的企业能够在未来成为真正的蓝筹企业？评选的企业和第一届相比，将近50%不在榜单上了，和第二届相比，40%就不在了，说明中国比较特殊，每一年的变化都比较大，什么样的企业能够在未来的时间树立起自己的品牌，在中国站稳脚跟。
第一个是中国目前的行业趋势，第二个就是什么样的企业能够在未来成为真正的蓝筹企业、好的企业。首先有请汪老师。
汪利娜：这个话题对我来说比较新，实际上我们评比蓝筹企业，大家可能感觉到有成长性和有潜力的企业现在是不断地被大家所认可，可能很多人会担心中国的房地产企业会被十家所垄断，我觉得这是不可能的，一个是中国整个的房地产市场地域辽阔，而且物业种类繁多，你想成为商业或者是住宅业的某一个龙头或者是成为这个行当里的专家，是比较难的。从美国的情况来看，它也有大的房地产企业，但是它占的市场份额也不过是全国的40%左右，所以我觉得将来的中国的房地产企业会有一批龙头企业，十家、二十家，但是他们根本不可能成为市场上的垄断者，但是他们可能会成为一个领跑者，成为一个典范，就像我们这里讨论的成为一个给大家创造品牌，创造发展方向的这样一些领跑者。
我在这里想提一点，这样的一些企业它的增长潜力、动力来源于哪？不是一个简单的产品的标签、品牌，它集中了这个企业的很多综合指标，包括企业的资质、文化、发展战略、团队精神、管理水平，可能是多种因素的一种集合，才能使得这个企业发展会有潜力，会有不断增长的动力。中国这个市场我觉得跟国外不太一样，一个是市场大，一个是发展潜力更大。因为中国的房地产企业到今天为止，大家可以仔细地算一算，也不过就是20年，从86年到现在也不过是20多年的时间，我们没有真正的龙头企业和名牌企业，因为我们的发展时间还是太短了，真正的龙头企业、领跑者需要在大浪淘沙中在市场不断发展变化中，不断地锤炼自己，来脱颖而出，这个还是需要市场的摔打和磨炼的过程。
有一批企业在这个市场上可能就死掉了，像以前我们的房地产企业最开始就是一些国有企业，国字头的、有政府关系的、有政府背景的，从政府那拿到地，去银行骗钱的空手套白狼的企业，现在再说这些企业，没有自己的品牌没有自己的产品，没有让老百姓放心的房子，在市场上能够站得住脚吗？肯定不可能的，现在市场也是公开化了。多种因素决定了需要企业从他们自身的资质上，从它的文化培养上、战略选择上、团队精神上、管理水平上下工夫，才能够在这个市场上生存下去。
另一点，我认为创造一批房地产的龙头企业或者是名牌企业，也是我们整个国家未来发展的一个应该培育的事业，中国的房地产业应该是现阶段的主导性支柱产业。而且中国的城市化到现在起不过是才刚刚起步，现在才刚刚44%，而且中国的城市化在未来的二十年里所面临的人口迁移，是全世界上都没有过的，要完成这样一个伟大的中国的经济转型，完成二元结构的转换，需要我们在房地产上一个是为农民创造就业机会，另外也是为他们打造生存的空间。
中国的房地产企业有发展潜力，有前景，为什么？就是因为他们有庞大的人口，有庞大的市场，从这一点来说，我对中国未来名牌企业的成长还是有信心的。我也不怕市场上出现十大名牌、二十大名牌，这样的名牌企业我觉得越多越好。就像以前的家电、汽车行业，刚开始只有一家、两家，现在名牌企业是越来越多了，而且都有自己的产品特色。所以房地产企业也少不了这种市场竞争中不断的摔打自己，不断地锤炼自己的过程，有了这样的一个过程，我觉得中国的房地产企业会逐步地从现在盲目的竞争，或者是低水平的竞争，做一些只盖房子，不搞社区环境，不搞节能、环保，慢慢这些保障居民生活品质的观念都会进入到房地产行业中来。我对这一点还是充满期待和希望的。
主持人：谢谢汪老师，汪老师还是很肯定的，房地产未来再长时间也不可能垄断。下面请陈国强老师谈一谈。
陈国强：我主要是围绕第一个问题，行业或产业格局的演变。今天注意到新浪网上有一条消息，说全国住宅工作会今天召开。今天下午国务院召开这么一个会，对于行业未来发展格局可能会产生较大的影响。我觉得我们观察这个行业未来的趋向或者是格局演变，肯定是离不开对政策的观察和对政策趋向的判断。
我们都清楚，过去几年国家针对行业的调控措施，实际上主要是以调控房价为主要目的的调控手段，抑制需求，或者是收紧银根、地根也好，主要的政策走向是抑制需求、控制需求为目标，实际上是治标的办法，治理房价或者是控制房价。
那么从去年下半年开始，政府在调控产业的时候，思路上有一个比较明显的变化。也就是从过去比较单一地强调调控房价转移到了调控结构，就是说对市场的供应结构、需求结构，从需求导向来反推，调控市场的结构为政策重心。从24号文到今天召开的全国住宅工作会，我觉得政府政策的重心又转向构建一个住房保障体系上，并且以此为主要的政策重点。
这样一个政策转向，我想对未来市场的发展恐怕是非常根本性的或者有深远意义的。我们私下交流，现在国家对保障性住房的未来，它在整个行业发展当中或者是在市场供应的产品当中，要占到什么样的比例？我们听到一个说法，未来市场上保障性的住房要提高到一半左右，现在当然比较低了，甚至还有说更高的，将来我们市场上看到的所有住宅类的产品里面，像北京现在的双限房、经济适用房、廉租住房，未来这些保障性的住房在市场上将会占到一半的比重，大家可以想象一下未来的市场走向会朝向什么样的方向发展。这是从政策演变的角度来观察行业发展，我想这是非常基本的一个视角。
如果我们从以住宅为主业的开发商来看，有几个观察的视角可以进行一些初步的判断。过去我们知道，中国房地产行业的门槛，只要是有资源，有人脉关系，拿到地，就可以称之为开发商了。现在随着招拍挂制度的推行，各地的土地市场上出现了一些活跃的企业，刚才主持人也提到了，都是有强大资金实力或者说是有非常强的融资能力的企业，中小企业在招拍挂市场上没有他们的发言权，只能成为配角。
可以预见，未来行业资源日益集中的基本趋势。未来在市场上能够获得更多行业稀缺资源的只能是这些有强大资金运作能力和融资能力的公司。当然，这样的一个趋势也并不就预示着中小企业在最近的时间里就没有它的活动空间，因为中国的市场并非是统一的均衡的市场，而且市场的环境不一样，在二线、三线乃至四线城市，在中西部的省区，中小企业，不管是以住宅开发为主，还是从事其他物业、其他项目的开发，他们还会有他们的发展空间。
从热点区域的演变来说。大家都已经观察到了，过去市场、媒体，或者说区域热点集中在一些热点城市，过去像上海、北京、广州、深圳这样一些一线城市，媒体关注的焦点也是一线城市的一些事件，或者以这些市场为主要舞台的一些行业品牌企业，以他们的动向为观察点或焦点。
通过最近一两年的观察，随着二线、三线城市土地拍卖的活动，实际上我们看到越来越多的二线、三线城市成为了市场新的热点或者说是热点区域。像北京、上海这些一线城市，虽然仍然还是房地产市场的重要代表，这些市场的产品的成熟程度，企业管理的规范程度，我想还将会引领了这个市场的发展方向，或者说是代表了这个行业的发展水准。
但同时，越来越多的二线、三线城市，过去可能不为人关注、重视，未来这些城市，像北辰到长沙拿地，万科在一些三线城市去重金购地，我想就预示着未来的二、三线城市会非常快速地成为这个市场未来的热点或者是热点区域。
从本身行业自身的发展，住宅地产在过去的十多年，应该说是行业发展里面的一枝独秀，这是业态上的观察，未来会有越来越多的公司从过去单纯住宅地产的开发，转向比较复合形态的地产开发，像商业地产、旅游地产这种多元化、复合地产项目的开发，或者体量、规模更大，开发难度、对资金要求、管理要求更高的项目将来会成为市场或者从行业自身的发展来说，这类项目会在市场上产生更大的影响，他们对于这些区域对经济的拉动的影响也会体现得更加明显。
另外，刚才从政府宏观政策的导向来说，对住宅类产品的开发，对产品的影响，大家都注意到了，去年70、90类似这样的政策指向要求，现在在不同的市场上我们都看到了，按照70、90规范要求来定位、规划设计的产品，在市场上是明显增多。在对消费者来说，未来在户型选择上，过去长期是以大户型，或者说以大户型为主的产品格局，显然在70、90这样的政策指引下，这个情况就会发生非常明显的变化，过去谈到小户型稀缺，未来小户型将不再稀缺，而是差异化竞争的问题。小户型当然有它本身的特点，在不同的项目运营开发过程中，在不同的户型要求框架下，比如会在是否装修，或者是更多地强调户型本身的功能性、舒适性，强调户型的设计更加精细、更加合理等等。这些都会是未来行业发展的一些基本的趋向。
文林峰：今天是第一次开这个会，我接着陈老师说的小户型来谈。我们到各地方调研有一个特别深的感触，不管是一线城市，像深圳、上海，还是二、三线城市，像烟台、淮南，任何一个项目在销售的时候，都会最先销售出去的是小户型，50、60平方米销售出去了，然后是70、80平方米的，然后是100平米左右的，最后是150、180平方米的。以后，人均住房面积达到30平方米了，你的小户型卖给谁去？，当然现在社会对小户型的需求度还是很高的。政策的延续性、滞后性还没有上市，从市场反响来看还是比较受欢迎的。
今天的主题起得很好，我认为是与地产关联的群体，他们在房地产市场上应该有什么样的责任和地位呢？应该做什么呢？我想跟房地产有关的一个是政府，一个是开发企业，一个是我们的中介机构，还有就是消费者。从几年宏观调控下来，我感觉对政府的定位也是越来越明确，一个是法规制度的完善，越来越市场化地规范市场，而不是过去大而全，从微观到宏观管得面面俱到。
第二，就是质量安全，这一段以来，不管是桥、洪灾等灾害频繁出现，还有城市管理、建筑安全质量问题也是日益突出，政府在监管质量安全方面也有不可推卸的责任。
第三，我们目前的工作重点就是在住房保障方面，国外我们考察了很多的国家，在住房管理方面，一般都是住房处和住房局，完全是靠保障，市场都是靠法律行为来规范的，不需要政府来做很多的事情，政府的资金、人力都是做保障工作。政府有三方面的职能，制度、质量、保障。
第二部分，企业家从低层次到高层次，纯粹是挣钱的这种，包括过去的大的房地产企业，没有很好的信用，就是为了盖房子、挣钱，这只是一个生意人，如果照章纳税、盖好房子，这是一个商人，有社会责任感的才能叫做企业家。
我们的蓝筹地产评出来的一个是业绩要好，规模要大，同时要在我们的房地产市场上如何给消费者提供好的住房，没有纠纷，有好的安全，为房地产行业的发展做出贡献，这个是非常重要的，我们刚刚填了六项指标，没有权重，都是一视同仁的。业绩是一个方面，总收入也是一个指标，但是我觉得社会责任感应该加大权重。很多的开发企业我们召集他们开会，很多企业都是积极热情地给政府出力献策，有的企业是来都不来，认为企业出政策跟我们没有关系，在捐赠方面都没有体现出社会责任感，它挣的钱再多，我们是不是应该把他们评为蓝筹地产呢。当然有越来越多的企业越来越重视社会责任感，尤其是企业家的责任，这一块应该加大权重。
第三部分是我们的中介机构，这一块目前市场上是最混乱的，消费者买房子，通过中介机构或者相关的经纪、代理公司，都不能放心地买房子，不管房价有多高，房子档次有多高，但是我都没有能够找到一个放心的渠道，没有人不受坑蒙拐骗就能买好安心的房子。这个跟我们的市场是密切相关的。
第四部分，最密切相关的还有消费者。在这个市场上，消费者能够安心地买房，顺心地住房，消费者什么时候买期房能够经过安心等待，能够顺利入住，这就是我们期待的良好的发展方向，也是我们蓝筹地产评比，慢慢地引导各个企业向这个方向努力。现在专家占了30多分，可不可以拿出十几分做网名的投票，他们在市场上切身的感受，特别是买房人，我们说万科的品牌特别好，个别的城市可能会有一些问题，大的发展商在微观处理上是不是到位，这需要消费者来进行评选。从这一两年市场变化来说，我认为有三大变化。从过去的市场转向保障，从中央到地方的政策到资金导向、舆论导向，越来越趋向于保障工作。
第二，我们过去比较关注数量的变化，现在更关注质量了，倡导节能、环保、省地的住宅，这也是未来住宅产业的发展方向，也需要蓝筹地产、优秀的房地产企业在这方面身先士卒，在评比上我们就看到技术创新这一项很难打分的因素。现在房地产市场每年大量的竣工量，都是重复建设，很少有创新的品牌、户型、质量，除非是像世贸大厦这种可能有创新的含量，但是在普通住宅方面创新含量很少。前一段我去深圳，在40平米的住宅中做到两室一厅，装修特别到位，它是含精装修的，这种创新就非常可贵，值得北方的开发商学习，这种创新的余地还是很大的，但是我们过去还不是很重视，在未来的市场中，我们刚才说到90、70越来越趋同的时候，我们就需要创新。
第三，我们过去重视短期的调控，很多的税收、土地、金融政策，从目前的政策导向来看，开始注重长远的机制建设，我们要从长远的机制上，制度的完善上，都是从这个方向来引导市场发展的。我们现在增加了个人所得税、营业税，包括提高贷款利率，对我们的市场有多大影响，有没有达到宏观调控的作用，都是值得反思的。
最后我再讲一下，我们的主题格局的演变，三个方面。首先，品牌建设越来越重要，我们看到这个企业，有一些本土化，像北方的城建集团南方未必知道，南方的一些品牌北方未必知道。有的企业做了项目，都是统一的品牌，像富力，但是很多的企业都是做一个项目一个名字。
第二，就是质量，质量是品牌的保障，这么多年精心维护的品牌，如果出了质量纠纷，我们经常看到投诉，有时到地方处理这些问题，这样一下到地方就会损失非常大。然后就是质量创新的问题，我们未来肯定是要节能、节地、环保，这都是与我们的品牌相关的，如何在这些方面有所突破，应该是房地产企业在未来的发展空间上有所作为的方面。
第三，跟品牌有关系的刚才也说到小企业的生存空间问题，其实不光是小企业，我们要反思拿地的资质问题，我们看到江苏的房地产开发企业陈兴瀚，在南京城市土地招拍挂的时候，本地的企业竞争山外企业，我们反思土地招拍挂的制度是否有一定限禁的门槛，鼓励名牌的开发企业能够加一些分，鼓励这些品牌不断发展壮大，行业的产业化只能在原有的水平上不断重复。（以下从略）
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