一、旅游房产开发须遵循的几条原则

    一是“总体规划、分步实施，先做旅游、后做房产”原则

    旅游地产项目的开发建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。原则上应先做旅游，后做房地产。因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资开发风险。

    二是“综合开发、全面收益、合理衔接”原则

    旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。

    同时，在项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。

    三是“环境优先、永续利用”原则

    自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、环境优先、永续利用”原则。

    二、旅游地产项目开发中需要特别注意的问题

    首先是地价问题

    由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予优惠的出让价格。

    旅游休闲业具有极高的产业关联度，它不但可以促进城市品牌的提升和区域休闲经济的发展，而且还可以形成很长的产业链，从而对区域整体国民经济的带动作用非常突出。但旅游产业本身又具有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。因此，在与当地政府进行项目谈判时，一般可以获得比普通房地产用地低廉得多的土地。即使经营性用地全部需要公开招标、挂牌出让，也可以有很大的空间（含土地出让金、拆迁、青苗补偿、安置劳力及挖湖造地等除办证费用以外的所有费用，平均为3～5万元/亩，有的甚至低至一两千元）。但考虑到项目占地面积较大，动辄三五千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很可观的，有可能对投资方奖金造成较大压力。为此，需要从以下几个方面加以变通： ①付款方式上，前期准备工作（包括工商登记、初步规划、项目立项、土地测量、土地指标审批）期间，只支付定金，其余按土地证发放时间分期支付； ②土地办证费争取只交纳中央和省市部分；  ③除了必需的房地产建设用地以外，可以在土地构成中安排大量的水面和农用地，一方面由于是租赁的非建设用地，因此可以加快进度，另一方面也降低了总成本。大量水面除本身即为重要的景观构成要素外，还可以开展水上游乐、农业观光。而农用地也完全可以用于景区绿化、道路、农业观光、草地公园、山地公园或者高尔夫等。此外，也需要有部分40或50年的商业、旅游、综合用地（办证难度相对较低），以用于旅游休闲、产权式酒店、商业、娱乐、教育、文化产业等，容积率、建筑面积、建筑高度和方位不作具体限制，投资方可根据项目需要灵活调整。

    其次是项目选址问题

    ①区位上，由于成本关系，不宜在城市中心，但必须位于大城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两小时。②地形地貌上，要求有丰富的自然山水资源。如果自然景观不佳，则应由政府按项目规划的要求挖好湖面及全部河道，平均深度不少于2米。同时在湖中堆出岛屿、半岛、港湾等起伏有致、高低错落的地形地貌。③项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少，没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好。④注意标高不可过低，以免出现洪灾。项目所在地及附近如有排灌工程与设施，应让政府将其移交给项目公司管理及维护。

    三是土地的取得方式问题

    由于报批建设用地（在尤其是70年的房地产用地）指标、征用集体用地需要时间，可以先办出一部分，其余作为预留建设用地，令政府承诺在一定时间内全部办理完毕。为尽可能减少不确定性，合理的付款方式是：在项目总合同书签署、支付定金的同时，与当地政府签订全部用地的50年农用地和水面的租赁协议，从而先明确所有用地的开发权属。同时，要在一开始就针对各子项目成立几个不同的项目公司，并将土地证分成十几本（每本50～200亩），直接落在各项目公司名下，这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作，而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。

    四是公关资源问题

    在旅游地产项目开发过程中，要注意建立和充分用好省市与本地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一（在投资环境还不完善、不透明的情况下就更是如此，因为它提供了一条投诉和监督渠道，这是极为重要的稀缺资源）。 同时，要促使当地政府与项目投资开发方建立起相同的价值取向，使该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情（最好是让该项目成为当地的重点项目，主要领导兼任建设领导小组负责人）。

    五是项目规划的若干问题

    ①在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可能避免建设性浪费的发生（深圳华侨城的经验与教训值得借鉴）。一般来说，通往项目红线的主干道的建设标准应不低于城市标准主干道，辅道不低于二级公路标准，道路还要有统一设计的景观设计；用电采用双回路。②由于项目旅居结合的特征，在项目总合同书中，容积率、建筑面积、建筑高度和方位等规划指标不可能作具体限制，这样也便于根据项目需要灵活调整。但在合同书中应明确当地政府免收调整产生的相关费用。 ③高尔夫项目获得批准难度较大，同时也为了降低土地成本，其建设用地可以是农用地，以“绿化用地”的名义建高尔夫球场。④项目中的水道、陆路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空间、相互借景的作用，并丰富游历内涵和景观的层次。如果项目所在地的地势过于平坦，则需要规划建设一处高层建筑作为统领全局的视觉中心。

    六是项目拓展与品牌推广问题

    ①在签订项目开发总合同书时，应有后续项目储备土地条款和周边一定范围内同等条件下优先开发权条款，避免土地带旺后为人作嫁（如同迪斯尼乐园早期所经受过的教训一样）。②由于旅游房地产契合世界旅游休闲和大型人居建设的最新发展趋势，具有主题地产、休闲房产的若干要素，因此，应将它上升到“旅游新城”的高度，注意认真总结经验，提升与包装理念，将它作为一种可移植的全新范式在国内合适的地方（以省会城市和中心城市为主）加以推广，如若成功，将因此走出一条独具特色的低成本扩张模式，可据此占有大量的土地等稀缺资源，从而为今后的长远可持续发展奠定雄厚的基础，这恐怕是此类项目更重大的意义所在。

    目前，旅游休闲房地产的开发在国内外已渐渐趋热，这一产品形态本身也发展出多种类型，比如，主题公园群（迪斯尼世界EPCTO、深圳的华侨城社区PORTFOLIO）、主题社区（佛罗里达州的Heron Bay、南卡罗来纳州的海格山庄）、度假酒店（拉斯维加斯）、高尔夫别墅，等等，他们各自都有独特的经营规律与理念，究竟采用何种样式，要根据当地市场和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定，切不可盲目照搬照抄。

    相对于其他单纯的旅游或房地产项目，旅游房地产项目最主要的特色和优势在于其项目组合的开放性、休闲环境的可控性和在景观与配套上具有唯一性的房地产，这些优势可极大地增强本项目的吸引力，并有效避免因与其他项目定位同构化而带来恶性同业竞争。由于该产品形态符合旅游业和房地产业产业升级的内在要求和市场需求趋势，因而，它必将获得快速、持续的发展，从而成为复合型产业的一种全新业态。