文/汪渝

【高手？乎】记得08年，曾很二的说过，楼市低迷，营销高手在哪里？前两天，最起码我认为有很多“绝招”的兄弟，打电话问他有什么新招式，他说，我病了，吃药没用，是心病，楼市也是心病，政策的药救不了，需要客户自我调节免疫力，病自然就好了。是滴，观望的心病，得慢慢治！

【农业休闲综合体】其成功路径只有一条：放弃一二产，只玩三产。

【养老地产是伪命题】1、违背了正常社区的“生态”（有来者有去者，很和谐）；2、不服老的心态；3、家庭养老的孝文化；4、养老的配套建设有待时日；5、养老地产成为获取土地及政策的工具；6、政策研究、出台遥遥无期。

【世界很小】局上偶遇北京伟业梁*总，我居然一下子认识了，我说梁总7年前的合作上，我没有装13吧？梁总说，汪总很职业的。其实世界很小，角色也在不断演变，不管如何改变，做一个专业的、有职业素养的人，让人家来自内心的尊敬你很重要。背后的一句表扬，抵得上面前一万句的吹捧！

【绞杀】08年大开发商绞杀小开发商没成，幸运的小开发商躲过了一劫。现在政府更希望借市场之手，来促进楼市健康发展。那么万科、绿地、万达、中海、恒大们是不会放过此次机会的，必须借助市场之手，绞杀小开发商。

【楼市故事】如果在楼市需求远大于供给的话，通过证件办理速度提升、预售证擦边、分期滚动开发等手段，即使用很少的钱就可以启动一个项目，当然“清华北大不如胆子大”，还是有胆识，敢干，那么就在上一轮地产的发展高潮期，赚到盘满钵满，四两拨千斤，造就了中国一大批土豪阶层。

【楼市创新】移动互联网的出现！其出现已经改变了人们的生活方式，特别是在讯息接收、购物模式上有了很大的改变。快速有效的营销狠招已经很难起到有效的效果。这就需要地产营销方式上进行深刻的改革。

【社会化营销】社会化营销变成主流实践；漏斗将死，波纹方兴（数字营销的传统模型正在被彻底颠覆中）； “移动营销”并不是独立的营销体系，社会化营销很大程度上就是移动营销；中小型品牌自建社会化营销管理团队将成为一个令人瞩目的趋势；品牌在社会化营销的竞争中并不是“创意为王”，而是“诚意为王”；CRM是社会化营销下一步发展的核心驱动力；品牌对微博和微信的投入必须要形成有机的整合。

【明天】大开发商们行为造成的社会舆论，必将让小开发商自身的销售更加雪上加霜；同时爱富嫌贫的银行也会收紧银根；各类资本、基金也会对小开发商收紧通路。最终，小开发商只能沦为被合并、收购的局面。

【情景营销】当时也讲到了“情景营销”，也就是体验营销，所以在商铺销售之前，都会将商铺的外街做出氛围，在商铺的门脸上做一些意向的昭示性的宣传（小超市、银行、干洗店等），包括雨搭、商业街上的休闲座椅布置等。

【商铺装户】装户对商铺销售来说更为重要，商铺的客户在购买前对自身购买的铺位一般都有个明确的方向，虽然都清楚“金角银边草肚皮”在价格上会有体现，但是后续的增值空间还是有所不同的，就是说改变客户的购买意向商铺位置比较难，经常会出现有些商铺一群人想要，有些商铺位置无人问津。

【舆论】同时运作一条隐线，在置业顾问中都在传播同一句话：商铺很火爆，只有找总经理才能买到。这种信息通过客户传递出去，这些购买商铺的客户群，就会在这个阶层（圈）内进行传播，肯定会找一些关系户，这样总经理那边的放水一定要细水长流，这样反过来，在市场上形成第二波的推动力，制造出更大的影响。

【引导三种手段】一是，告知稀缺，已经给关系户了；二是，给其他客户买了，人家需要好几个连着的铺位；三是，价格引导法，每个铺位的价格都是不一样的，价格定价，一是根据位置，二是根据客户的选择多少，选择客户多的商铺通过调价可以筛选下来一部分客户，但对这些客户一定要做好引导工作。

【挤压策略】挤压的目的不是为了挤走客户，因为可能通过前面两个招式，你推售的200套商铺可能才积累了250个客户，这样即使前面两个招式到位，运气好200个商铺售罄了，但是后续推售的商铺就缺少了销售的“发动机”，因为成功的商铺销售就是让一部分人“买不到”商铺。

纯个人观点，与所在公司、所做项目、所发布的媒体无关。

>>>欢迎盗版，严禁剽窃<<<</P>

>>>版权归［汪渝的博客］［汪渝的微博］所有<<<</P>