影响房价的两个非市场因素：政府和大众传媒

1、大众传媒对房价的影响

   大众传媒对房价的影响主要是通过形成关于房价将要上升或下降的舆论来实现的。舆论具体通过两种途径对房价产生影响：一是通过影响购房者对于未来房价的预期而直接影响购房者的决策。二是影响政府调控房价的决策。

   首先我们简要分析一下舆论的形成机制及其对购房者预期的影响。按照哈肯德的协同学观点，舆论相当于一种序参量，它支配着个人的意见，强制形成一种大体上是一致的舆论，借以维持其自身的存在。采用系统科学的语言来讲就是，舆论一旦形成就对个人意见具有支配作用，反过来，各个个体的意见又进一步强化着舆论。

   昝廷全在2006年发表在《中国传媒大学学报》（自然科学版）第一期的文章“拓扑传播学初探”中探讨了在一个系统中形成舆论的充分必要条件，并给出了相应的数学定理。这里我们主要从哲理层面定性地探讨舆论形成的机制问题，目的是为了研究舆论对房价预期的影响。因此，我们的基本观点或基本假定是，个人意见的形成容易受占主导地位的舆论的影响和支配。根据这个假定成立与否可以将整个人群分为两类：一类是完全成熟和理性的公民，他们独立形成关于未来房价的判断并且坚持己见；另一类是本人在形成自己关于未来房价的判断时容易受他人意见的影响。大众传媒进而舆论对房价的影响主要是针对第二种情况而言的。

    个人预期容易受舆论影响的假定对于房价来讲至关重要。比方说，可能有人认为未来房价会进一步上涨，同时可能有人认为未来房价会下跌，也可能有人认为未来房价大体不变。到底未来房价会怎么变化，这些不同的观点之间会自动出现竞争，最后会有一个观点成为主流而获胜。这个关于未来房价走势的主流观点就表现为关于未来房价的舆论。按照经济学理性预期学派的观点，最后成为舆论的主流观点将影响购房者关于未来房价走势的预期进而影响购房者的购买决策。从这个层面上来讲，在这种具有集体效应的房价中，关于房价的客观标准通常是无关紧要的，大众最后偏爱或相信的是一种关于未来房价走势的主流观点。如何利用这种集体倾向是政府调控房价必须认真面对的问题。