取证难退房更难！_杭铁头

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取证难退房更难！

(2006-10-20 16:34:53)

通过法律途径，与开发商打官司退房究竟有多少胜算？岸上蓝山的业主们能够顺利退房吗？记者咨询了浙江腾飞金鹰律师事务所的陈姣娣律师。陈律师认为，目前业主最大的问题就是举证困难，要想打赢退房官司有点难。

房价走低难成退房理由
    因房产商楼盘售价走低，要求退房。陈律师表示，这在法律上不能作为业主退房的理由。因为商品房价格的调整，是属于开发商自身的市场行为，而市场本身是有风险的，市场需求决定了商品房价格可能上涨可能下跌。除非业主与开发商在商品房买卖合同当中约定开发商降低商品房价格的，业主有权退房。这样一旦发生了类似岸上蓝山的情况，业主就可以依据合同赋予的权利要求退房，否则，法院一般不支持业主因房价下降而要求退房的请求。
    据了解，今年9月11日，上海市宝山区人民法院宣布了水岸蓝桥89户业主起诉开发商要求退房的第一例判决结果，开发商上海大华（集团）有限公司将扣除总房价款3%赔偿金后的百万元购房款返还给购房者。
    引起此次集体退房事件的正是因为楼盘售价下跌。水岸蓝桥前后售价相差近30%。因此部分业主要求与大华集团解除购房合同并返还购房款。业主的依据是他们和开发商签订的购房合同的补充条款第三条规定：即若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。
　　法院支持了购房者的诉讼请求，判决购房者和大华公司的合同准许解除，但购房者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外，还应承担因合同解除产生的一切相关费用。
    对于这样的个案，陈律师认为水岸蓝桥业主能够通过法律的途径成功退房，主要依据是双方在购房合同中约定的业主在承担一定责任下的合同解除权。如果岸上蓝山的业主没有和开发商签定类似的协议，要想胜诉很难。

房屋质量问题举证难
    对于众多业主反映的房屋质量问题，要求退房。陈律师认为，当前要认定房屋存在可以此退房的质量问题，举证有相当大的困难。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。另根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》的规定，屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，业主有权要求退房。总的来说，因房屋质量问题业主有权要求退房的前提条件是业主有证据证明房屋主体结构质量不合格或房屋存在严重影响正常居住使用的其他质量问题。而能比较充分有利证明房屋是否存在严重质量问题的就是通过具有相应资质的专业检测机构的检测。
    陈律师说，在业主未领取“三证”的情况下，产权仍属于开发公司，所以，在做房屋质量检测时，有关检测机构往往要求只有在业主与开发商共同委托的情况下才接受对房屋质量问题进行检测，如开发商不配合，业主在委托房屋质量检测时就会遇到障碍。无法充分证明房屋是否存在严重质量问题，业主也就没有了解除合同的法律依据。而目前，岸上蓝山的业主们尚未拿到三证，也没有充分有效的证据证明房屋存在影响正常使用的严重质量问题，所以，岸上蓝山的业主们目前如以房屋质量问题为由要求退房的，很难得到支持。
规划变更不符合同退房条款
    有部分业主认为，岸上蓝山前后出具的售楼书存在出入，游泳池、网球场的位置发生了变更。根据合同第十条，开发商未在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权退房。
    陈律师在仔细查看本合同条款后认为，业主忽略了合同第十条的细则。合同内约定的规划变更、设计变更条款，是导致商品房结构形式、户型、尺寸空间、朝向的规划设计变更。即该条文只是针对业主自身所购商品房发生变更的约定，而像网球场、游泳池等配套设施变更不属于合同第十条约定的范围。也就是说，在合同没有约定的情况下，经规划部门审批，小区配套设施发生变更的，不属于开发商必须通知的范围，业主也不能以此要求退房。
    另外，陈律师表示，如果购房时个别业主确实因为配套设施决定购房的，并且能够证明所购商品房比同样位置的其他房子价格明显偏高，如果开发商变更了这些设施，业主可以要求开发商作适当补偿。

口头承诺可能因证明力问题而不被法院采纳
许多业主认为开发商在售楼时存在欺诈行为。比如：水泥厂、加油站的拆迁问题，以及谎报销售率等行为。正是开发商的口头承诺左右了业主的购房意愿。对与这一点，陈律师表示，口头承诺往往因其证明力问题而不被法院所采纳，当然一般也会不会以此为由支持业主要求退房的请求。

三种最可能的退房胜诉
就目前岸上蓝山存在种种问题，陈律师分析说，主要在以下三种情形下，业主要求退房的请求得到的支持的可能性比较高：开发商逾期交房、逾期办证以及证据确凿的房屋质量问题。
　　陈律师说，目前同类退房官司中，因为开发商逾期交房，业主胜诉的情况较多。在岸上蓝山开发商和业主签订的商品房买卖合同中，约定：除遭遇不可抗力等特殊情况，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。如岸上蓝山开发商逾期交房符合该条款的，业主即有权要求退房。
　　关于逾期办证问题，合同第十五条也有相关规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以要求退房。
　　陈律师说，对商品房已经交付使用但仍未取得三证的业主，可以先向房产部门了解开发商是否已经递交办理产权的相关材料，或者是否具备报批的条件。如果调查取证确实证明开发商存在此类问题，可以就此诉诸于法律，根据合同条款要求退房。
　　而对于房屋质量问题引起的退房，如果楼盘本身通过了竣工验收，法院对此问题认定非常慎重。关键还是要证据确凿。

买房者请仔细审视你的合同
    目前，开发商本身素质参差不一，不可避免会出现各类房产纠纷问题。为了避免自身权益遭到侵害，买房者应该慎重再慎重。
     陈律师就岸上蓝山开发商和业主目前的权益纷争问题作了分析，认为业主们在买房之初缺乏自我保护意识，才导致今日维权如此困难的境地。为此，她建议消费者买房时要谨慎，对合同条款签订要细化。
     陈律师说，消费者买房时除对楼盘周围环境要有充分了解之外，对该楼盘的开发商也要作详细了解。如：必须摸清楚该开发商在业内的口碑、信誉，可以从房产、建委等部门了解其诚信度，以及其从事房地产开发的年限。
　　“近几年的房地产热，使许多原本不从事该行业的公司都投身其中。这些公司并不是专门从事房地产开发，而仅是就某个楼盘进行开发，楼盘交付后公司也就经营结束了，买了这一类楼盘的业主，如果房屋存在质量问题或其他问题，维权就会有一定的困难。”
　　陈律师说，现在大多数消费者，签订合同时都没有经过仔细审慎。合同条文应该是越细化越好，对于今后可能出现的种种问题进行约定，并约定相应的救济措施如业主的合同解除。合同履行过程中一旦发生合同中约定的情形，业主即可以根据约定解除合同或者索赔。这样才能充分有效地保障买房者的权益不受侵害。

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