策划人懂设计将成为必备要素-【案例】江苏淮安“白鹭湖商业街镇”-戴欣明专著《人文商业地产策划》79

(2019-01-17 10:20:13)

标签：

戴欣明

人文商业地产策划

特色小镇战略定位

产业园区定位升级

文旅项目定位运营

分类：戴欣明《人文商业地产策划》

策划人懂设计将成为必备要素-【案例】江苏淮安“白鹭湖商业街镇”-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《人文商业地产策划》连载79

思维篇　超常规战略定位策划思维模式

第七章　设计角度——“面子”的味道

第二节　超战略定位策划要定位可视

图/动能智库-戴欣明工作室景德镇现场拍摄

2.策划人懂设计将成为必备要素

“七合一战略定位法则”为思维模式的战略定位策划绝不是几句话，而是个系统。以至于项目方领导讲，没有想到戴欣明工作室做的工作这样细致，还把调研了全国这么多商业街（本次费用包在整个合同中）。他还说：“以前的设计师的方案之所以形成不了一致的意见，与设计院的设计师的工作方式有关。”

清河新区领导还说，我们在与设计师沟通时说，看看能否有其它方案，可到好，设计师半个月就把整条街是西班牙风格的效果图拿来了！大家不满意，设计师就又做了地中海风情的风格，老是停留在表面。找了个策划师，来了就想把“白鹭湖商业街”打造成一条“水街”——水游城，借用威尼斯风格，地中海情调……立即就被我批掉。我问他，淮安冬季这么长，如何解决水的流动问题？完全不顾当地情况！文化方面也没有考虑，都是想当然，凭经验拍脑袋，如果拍脑袋，我们自己就拍了！

从领导的说法中可以看出，那些设计师、策划人也最多在一个方面进行了思考，而领导最少在3个以上的方面进行思考，所以那些设计师、策划人出的方案不能让大家认可就有其中的道理。

【案例】江苏淮安“白鹭湖商业街镇”

难点：

“工作室”承接的项目几乎都有一个特点，那就是设计院已经把方案做了好多轮。这个项目也不例外，已经用了9个月，做了至少九轮设计方案，最后还不能形成统一的意见。迫不得已找在全国寻找做战略定位策划，并且可以全程策划的机构。

这个项目是淮安市清河新区投资公司的项目，也是清河新区最中心的一块商业用地。东西走向，西面连接白鹭湖，北面是“古黄河”及湿地公园，文化公园，别墅区，南面是住宅和商业聚集区。由于还处在开发阶段，人气却不足。市民的消费习惯还集中在老城区，要想把项目做好就必须解决人气问题，这样“白鹭湖商业街镇”的战略定位策划难度就非常大。

拐点：

因此，这个商业街也有意无意地改变了商业街规划格局，以“镇”的形式出现在城市新中心地带。

一般商业街都是一条路，两边看商铺，而“白鹭湖商业街镇”正好相反，两边是路，这中间是商业街，网络状，具有中国古镇尺度的街道用现代的手法演绎。

这种格局的存在主因还是如何聚集人气，从商业角度看待商业街，还因有些业态在这个商业出现就能够成活，所以形成“镇”的感觉。如果中间是路，无疑把商业分成两边排列，如果两边是路，那面中间就可以用大体量的商业进行业态布局。

一般由设计院（机构）做的规划虽然也有定位，但分析基本上是拼凑的，是没有过程只有结论的定位。为什么会这样？因为战略定位策划和设计是两个系统的两类人，通常不会在一个机构存在，除非是设计转行到战略策划，而战略策划转行做设计是不可能的事情。这点我的感触很深，因为我是设计师，做策划（咨询）会把做设计的观察仔细用到策划上，这样做策划就会比一般策划人思考的更加仔细，并且能够思考如何能够让项目具有落地性，而单一的策划强调的落地同时就是领导式的语言（高大上），最主要的是因为不懂设计、工程造成。

这个项目也是如此，规划院的做法就是布局各种道路，几个块状区域，做几个湖面，安排一些地方做些产业布局，再画些高大上的效果图，基本上是大城市的一个角落。但从战略定位的角度就不是这样的考虑，设计只不过是战略的可视表达而已，这个可视是图纸。这就是战略策划（战略定位策划）和设计应该有的最大的不同。

作者戴欣明介绍

　　戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

　　籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

　　城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

　　戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

　　设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

　　凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

　　戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）