凤凰卫视采访-戴欣明谈：“以房养老”市场的现状如何？完善社会养老体系迫在眉睫

　　戴欣明于2018年08月18日再次接受凤凰卫视采访，栏目精彩内容一起看：

主持人：继5月1日起，实施个人税收递延型商业养老保险试点。8月6日，首批养老目标基金落地之后，中国银保监会日前发布通知，决定将老年人住房反向抵押养老保险，扩大到全国范围开展。此举意味着以房养老保险证是推向全国。以房养老理念，在国外早已经提出了，并且有较为成熟的操作模式。比如说美国、日本、英国、法国等国家，于二十世纪八十年代，先后推出的反向抵押贷款，就有效地解决了部分房产，就是仅有资产人群的养老问题。那么中国试行四年的以房养老保险，效果又如何呢？

本期特邀专家：

戴欣明：中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任

吴晋江：资深保险业内人士

解说：少时你养房，老了房养你，你愿意吗？

退休老人一：不愿意，那钱我自己把握着安全。

退休老人二：那几千块钱有啥用，几千块钱拿到了也花掉了。也存不到钱，还不如存房子好。

退休老人三：我没有必要这样做，就像我的养老金足够。

解说：7月31日银保监会下发通知，为进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，对传统养老方式形成有益补充。决定将老年人住房反向抵押养老保险，扩大到全国范围开展。

吴晋江（资深保险业内人士）：从我们现在所了解的情况来看，这个事情到现在，应该有四年了。所以研究的很多，宣传的很多，但实际落地实操的不多。据我所了解，一共大概只有一家保险公司提供了这个服务。然后总共签约的是139单，99户。所以从成交的数量上来看，是非常少的。

解说：以房养老被视为是完善养老保障机制的一项重要补充，中国从2014年开始试点，目前试点的效果如何？截止2018年7月31日，累计签约2014单，共有141户老人参与，累计承保139单，共99户。从数据来看，无论是群众参与度，还是保险公司参与度都不是很高。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心主任）：大家接受起来还是比较难的，因为中国人根深蒂固了，都是子女来帮着养老。那随着我们的整个的生活富裕以后，大家很多人都能买得起商品房，买得起商品房以后，他更多的希望这个房子，是不是能够留给子女。留给子女以后，子女来对他们进行养老，这样的一个模式呢，他们实际上还是很容易接受的。

吴晋江（资深保险业内人士）：首先一个，这个保险公司必须要参与到这个里面。但是保险公司会担心一个问题，就是如果签了这个保单或者合同以后，那如果房价以后跌了怎么办？这是保险公司所担忧的问题。那么作为投保人来讲，老百姓来讲，他也有个顾虑，就是如果签了这个保单以后，那以后房价涨了怎么办？那另外还有一个顾虑，就是我们目前很多行业不够规范，比如说，你要做这个事情的话，你对这套房子要进行评估，评估怎么样能让双方能够接受。评估这个行业是否规范，还需要有政府、保险公司、房地产公司以及我们的投保业主，几方来进行协作才可以把这个事情落地。

解说：参加以房养老之后可以领多少钱？根据房产价值和老人年龄的不同，领到的养老金也各不相同。一般来说房产价值越高，老人年龄越大，领到的养老金也就越多。以70周岁，有价值500万房产的，男性老年人为例，根据目前的保险费率表计算。扣除延期年金保费一年约3万元和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。但如果在一般城市，房产估值100万，那么每月拿到的养老金在3700元左右。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心主任）：目前都是一个按市场价估值，大概评估以后你的市值只有50%。那50%以后，它扣除一些它的中介费用等等各方面，它也按15年期来计。那15年期来计的话，不同城市可能是略有不同。计算方式方法，总体来说还是类似的，只是说房价它本身的基数不同，那到各地以后，那他这个老年人每月的，每年和能拿到的收入，基本上也是略微不同的。

解说：以房养老是对中国人的传统观念形成一定的挑战。在中国，老年人通常的做法是，在百年终老后，将房产留给自己的下一辈。以房养老，将房屋处置权转移给保险公司，较难符合中国人的传统观念。其次，由于中国房屋有70年产权的规定，构成以房养老操作层面，具有一定操作程度的不确定性。

吴晋江（资深保险业内人士）：各地会有一些政策出来，但是这个政策如果没有国家的一个对于房屋的产权永久产权，这个方面，有个明确的法律之前，我认为这个事情要推行是比较困难的。你必须解决这个永久产权的问题。

主持人：以房养老的操作原理是，将住房通过一定形式的金融保险机制，实现价值的流动，使得老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入。从而对养老保障发挥相应的功能。早在2013年，中国开始提出，鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年和2016年分两批在全国的部分城市开展了试点。但是，从试点情况来看，业务开展的并不理想。截止到今年6月底，只有一家保险公司开展了相关的业务。尽管如此，中国依然要将以房养老推向全国原因又为何呢？

解说：有人总结指出以房养老看起来很美好，在经济层面来看，根本就不划算。房产反向抵押后，如果房价涨了，保险公司能赚钱，但领取的养老金不变，消费者就吃亏了。如果房价下跌，保险公司会亏钱，就会拒绝承保。而偏偏以房养老是一个长期产品，面临房价波动的不确定性。

退休老人：这个房子你作为养老金，你这个房子还有孩子，孩子还有孙子。是不是，这是一笔家传的财产，拿去做养老金呢，以后就这个钱就没了。是不是，中国人的传统习惯就是一样嘛，怎么也都想着子子孙孙嘛。

解说：做了一辈子房奴，为的就是让子孙省省力。到头来再抵押给保险公司，不是白费力气了吗？对此有专家给出了解决之道。

吴晋江（资深保险业内人士）：如果这个房子，所在的城市评估为300万。那么考虑到以后可能会把房屋抵押给保险公司对吧。但是你如果在这之前，如果买一个300万保额，或者保额更高的一个保险。因为你买终身的保险，其实300万保额，你保费不需要很多的对吧。十年二十年交完了，然后你再把房屋抵押给保险公司，你是不是可以获得稳定的现金流，帮你养老对吗。但是你不用担心，为什么呢，你有300万的保额，身故以后一定会赔的。这300万保额给到谁呢，给到你的受益人，就是你的孩子。

解说：以30岁的男性为例，在二三线城市有一套价值100万的房产，同等价值100万的身故保障金。每年缴纳19800元，缴费期20年，自然身故之后，子女即将得到100万传承金，意外身故将得到200万传承金。

吴晋江（资深保险业内人士）：相当于我一定会把这个钱，留给我的儿子或者女儿的。那这样的话，父母生前到了老的时候，50多岁60岁的时候，他就可以把这个房屋抵押给保险公司，保险公司再每个月给他现金流，对吧。子女不是原来担心你这个房子抵押给保险公司，最后这个房子又不给我了嘛，但是可以给他300万的保额的身故赔偿金，相当于把房屋这个价值赔给了，就传给了下一代。

主持人：抛开产品和制度的问题，以房养老依然是一个值得关注的市场。从中国庞大的老年人口规模来看。以房养老保险最现实的需求群体，虽然是小众的，但是规模不容小觑。形势也有向好的一面，在严峻的421家庭结构之下，房产价值固化和养老照护需求困境之间存在着矛盾。以房养老是化解这一矛盾的有效手段之一。其次，中国有100万个失独家庭，而且每年都在以约7.6万个的数量在持续的增加，以房养老的刚需群体正在扩大。有业内人士表示，以房养老扩围有待加强制度设计，推动以房养老扩围，除了自上而下的市场化运作，逐步发展。更需要将其纳入市场化改革顶层设计范围，在法制保护、政策引导、市场配置、行业发展等方面， 加强规划和统筹协调。