决定购物中心“内商业生态”规划的七个方面-商业用地的超常规战略定位策划做法-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《发现味道-人文商业地产策划》16

应用篇　超常规战略定位策划思路及应用

第二章　“零售业商业地产”定位策划思路及应用

第三节　在内、外商业生态中调制“商业味道”（下）

2.   决定购物中心“内商业生态”规划的七个方面

第一步：消费吸引——做好商业展示面；给消费者什么样的形象，项目定位、档次、形象和主题，看到什么让客户产生联想，并吸引客户进店消费。

第二步：消费疏导——做好外部交通对接；不同等级购物中心交通方式差异化对待。区别交通设计导向，私家车、公交车、地铁、步行，不同类型的购物中心交通组合方式完全不同，城市级与社区级完全不同；

第三步：消费便利——做足停车位，停车动线；不同等级、不同类型的购物中心、所处城市（城镇）对停车位的需求完全不一样；

第四步：消费效率——内部人流动线设计；出入口，中庭设计，水平动线，垂直动线，跨层动线等；

第五步：消费内容——设计主题层及主题区；保证目标消费者迅速找到目标楼层，同时逛的时候有品牌丰富度，主次内容搭配合理；考虑如儿童、电影院、百货、溜冰场等的生态消费配套；

第六步：消费分割——铺位划分及组合规划，保证资源占有与租金贡献匹配；包括，先业态再铺位；先定主力店的铺位要求，再围绕主力店进行生态布局；利用餐厅、卫生间、过道、楼梯等人流；减少公共通道、辅助设施对通道资源的占用。

第七步：消费支撑——辅助设施和电梯设备，支撑购物中心的正常运营；包括卫生间级别配置，补货通道设计，电梯等机电设备。

这七步所说的内容之间的关系与协调就是此购物中心的“内商业生态”一般性做法。每一个步骤设计的内容都与最终吸引什么的消费者有关。但是多从技术层面考虑这些，如果能够真正的考虑清楚，就必须加入“七合一战略定位法则”的七个方面的思考，比如，拿第七步来说，在七合一的思考是这样的：

人文因素：电梯品牌，卫生间设备品牌，以及不同群体人的习惯考虑等，

社会因素：哪样的电梯更有面子，飞梯（任意式电梯）、观光电梯、手扶电梯、推车电梯，放置组合出的效果是不同的，在这个“小社会”里，对消费者的影响也是不同的，再有残疾人通道等，当然还包括很多机电方面的设备，从定位角度主要是前面的考虑。

消费因素：卫生间设备的方便性，考虑到不同阶层人士的适用，分区等，

经济因素：配套设备的档次，不同的消费环境配不同档次的电梯，配置不对，一方面会把有些消费者吓到，也可能让另一部分消费者不满，当然在保证安全的前提下的做法。

管理因素：电梯、卫生间应急管理，清洁管理，如何能够配合做得到。

设计因素：创意程度，往往是高商场整体的一个档次，这些电梯要与商业动线配合，卫生间设置也能够形成商业动线。

营销因素：设备、卫生间也是有品牌，有口碑，很有可能记住卫生间的人性化配置，来上了次卫生间，进而消费了一大堆商品。

每一个步骤都可以通过七个角度去考虑，以此类推，七乘七就是四九次思考。因为消费者都能够在一搭眼就看出来，而这些影响到他的消费选择；消费者和专家的区别在于专家能够有条理地说出来，所以不要小看消费者的眼光。

3.   有块地商业用地的超常规战略定位策划做法：

这种做法需要从“外商业生态”角度出发，考虑。

通常是在不知道，或者不明确这个商业用地到底做什么形式的商业情况下才有这个步骤的战略定位策划。

如果没有确定这个地块做什么商业的情况下的总体战略定位策划排列组合：

1)   消费者心理角度——稀缺性调研，什么商业模式能够在未来10年可以和所在地的商业形成互补的生产方式。商圈的消费者心理，习惯，习性，习俗，对商业消费的逻辑关系进行梳理，明确为什么消费，消费方式；

2)   经济角度——几种商业选择方案中可承受的消费档次，以及自己的商圈位置消费档次，形成对比；

3)   社会角度——城市、商圈人口情况，以及人口质素情况，为商业模式选择提供依据；

4)   人文角度——人文特色，考虑有什么人文文化可以在商业中反映，权衡这些反映，是否可以利用；

5)   管理因素——管理上属于成熟行业，不用太多考虑；

6)   营销因素——一般的不用太多考虑，但是相对高端的商业要考虑；

7)   设计角度——对创意设计的建议。

如果已经确定这个地块做什么商业的情况下的总体战略定位策划排列组合（权重）：

1)   消费者心理角度——商圈的消费者心理，习惯，习性，习俗，商圈研究，业态分布，业种安排；

2)   经济角度——可承受的消费档次，以及自己的商圈位置消费档次，决定商业零售业商业地产的档次，规模；

3)   社会角度——城市人口情况，以及人口质素情况；

4)   人文角度——人文特色，一般都与时尚联系，人文文化欣赏的因素较低；

5)   管理因素——管理上属于成熟行业，不用太多考虑；

6)   营销因素——习惯，习性，习俗的识别；

7)   设计角度——创意设计。

这些说法是方向性的，如果做全（调研、分析）需要5个专家， 20个工作天，合计100天左右。需要深入的有很多细节，但也不用担心，剩下的那些细节入行几年的都会做，只是不知道这个“总的战略定位策划”要求。

作者戴欣明介绍

　　戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

　　籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

　　城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）

官网：

动能智库-戴欣明工作室：

www.daixinming.com

中国城市开发网：

www.cnud.net.cn

本号连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。

本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。