中国房地产应该消灭大盘，避免同质化开发，寻找人文味道

作者：戴欣明

呈几何时，大盘遍地开花，还成为一个营销的噱头，这种非人性化的大盘应该寿终正寝了。

大盘开发正在毁灭一个城市！我一直以来不主张房地产大盘式开发，特别是超大盘开发，因为大盘是房地产同质化的一个最重要的导火索，严重地影响了城市形象，以及城市交通畅顺。

虽然有人认为这样的大盘开发可以抑制房价上涨，还举例说贵阳的花果园大盘，但是我不这样认为，房价上涨与大盘的关系正好相反。贵阳没有大盘，价格也变动不大，主要还是偏远地区的劣势决定了贵阳的房价。好在贵阳花果园属于山地，还有点透气的地方。

（贵阳花果园项目）

无独有偶，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。这个目前有些歧义解读，就是小区不封闭，安全就是个问题，这是不对的，封闭其实是相对的。

《意见》第十六条中指出要优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广“街区制”，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。街区这一概念发端于欧美，是一组建筑物与周边或其中的广场、街道、小公园、绿地等实体或空间的总称。也即是说封闭是相对的，应该是在不影响公共交通规划的前提下的封闭，街区制还是有合理的组所谓概念，而不是一栋楼，有可能是一组楼，这就是我倡导的小盘，以100平方米为一户的原则，就是1000户到2000户左右的楼盘（甚至更少户的高端楼盘），这个前提是楼盘的占地面积要小，或者进行合理的区划，把一个相对大的楼盘进行多个区划管理。

今年春节，我在北方沈阳遇到这样的问题，去某个大盘小区，所谓的封闭式管理就不允许外来车辆进入，这样我们的车要停在200米以外，拿大件东西就非常麻烦。如果要进，那么要开出去很远地方的专门给外来车辆进入的门（沈阳乃至很多一线城市以外的城市这样的大盘很多），非常耽误时间。其实我们去的楼的面前道路很宽，但距离最近的封闭式门很远，这个封闭就是为了物业公司自己的利益（这个楼完全可以单独封闭）。从这个楼盘看出，大盘的管理是牺牲业主利益为前提的。

（东北沈阳某项目，里面的道路都是在封闭小区内）

如果城市大楼都是一样的楼会如何？那就是美国电影《盗梦空间》的幻境，事实上，中国的很多城市以及很类似了，这都是大盘惹的祸。我的主张是，在土地出让时就要避免这个情况发生，把大盘土地进行分块化，本来是一个开发商干的活，引入多个开发商，这样在一定程度上可以解决开发同质化问题，因为两个开发商不可能做成一模一样的楼。

小区块封闭也会增加开发和物业管理成本，每个区块要单独封闭，不封闭，外来人谁便可以自由进出，相信业主也不干。如果区划道路更加合理，对于设计师来说也要多动脑了。

大盘还有很多严重的问题，在产业布局上，城市亮点规划上就会遇到很多问题，成片的住宅区，一些创意产业完全没有立足之地，更谈不上城市情调，时间一久，那些大盘就成了脏乱差的区域，向新型棚户区迈进，而且是一个连着一个。

作者：戴欣明

中国城市运营和商业地产管理研究中心主任

动能智库创立人

戴欣明工作室创立者

《人文商业地产策划-发现味道》一书作者