加载中…“老板中心说”的房企还能挺多久？《城市开发》
(2009-02-22 14:30:46)
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房产中心说老板房地产市场戴欣明城市开发杂志刊载 |
分类： 中国房地产主流及权威杂志刊载 |
“老板中心说”的房企还能挺多久？
——《新型房企应该是服务的集成商》
戴欣明写在“‘全经联’探讨房地产业面临大转型”之际
过去的一年，房地产企业销售屡创新冰点，而中央政府不断出台的刺激政策明显具有滞后性，置业者的焦点还继续集中在房价上，……开发企业危机重重。种种迹象表明房地产企业到了反思的时候了。
■龙头企业率先转变经营模式
质量一直是困扰置业者的安居乐业的难题，大多数却敢怒不敢言，生怕因此失去了房子的购买权；你不买别人抢着买。但是这个局面正在改变。
因为房地产卖方市场原因，服务意思弱，大型房地产品牌企业也频陷“质量门”。
万科董事长王石在出席2008年度观察家年会时表示，万科要走一条“华为”之路；从“营销生产型”转向“研发技术型”其实可以看成不降价但是产品升级的一种运营模式，这种模式在“大营销”中，比如家电、电脑等产品中N年前就演绎过了，目的就是挽救产品跌势，也就是说用“增加”品质的方式“保价格”，其实是变相的降价。
龙头企业的变革，必将引发一场企业革命。
■观念造成房企缺少服务元素
因业务的关系，经常和很多家快递公司打交道，其中有那么两家公司在来的时候一定要先问一句：“能否下楼取？”。其实，真是没有必要问这么一句，因为快递业的规矩是送到门口。后来我好奇，就设法打听到他为什么这样做。他说，他们在培训的时候这样要求的，可以省事！那么我们就明白，原来就是那么一句话，这就是观念使然。
在卖方市场下，房企就是卖房子，房子就是产品，不是服务，房子就是稀缺的，所以，房企自然高高在上，享受着下游企业的服务。
单就房地产质量问题而言，难道房地产质量就那么难解决？非也，甚至连“系统工程”都不是，就像上面提到的“快递员行为”。
■以房企老板为中心的战略还能挺多久
无数的房企在开发时主要是以老板的喜好为开发思路，所谓的战略也是围绕老板的个人喜好展开的。这不是战略。
戴欣明认为，进入2009年，中国房地产亟待加入新的元素，那就是改变观念实施“服务”战略；应该从提供“房屋”，到提供“居住模式”的转变。
在以老板为中心的房企，多伴以利益短视行为，这也在“高房价”上起到推波助澜的作用。
■新型房企应该是“服务的集成商”
虽然“世贸组织”把房地产定位为服务业，但在中国“房地产服务业”是指那些“为房地产开发企业服务的企业”，这明显背离了“世贸组织”的初衷。在这里所说的是房企向服务型企业转变；这种转变前提是企业观念的转变。
房地产历来的说法是“资源的集合者”，集合了资源就可以赚大钱，这也是一度在社会上呼吁取消开发商的重要原因，与此同时没有任何人说那些为房地产上提供服务的企业、机构应该取消。如果说房地产商是“服务的集成商”，那么或许可以解决包括质量以外的诸多问题；因为这样的思维是把置业者的利益最为企业发展的头等大事，服务的目的就是解决客户的需求，自然获得收益。
■以居住者为中心的服务思路构建房企战略
卖房子思路的战略是以老板为中心，房子加营销；服务思路的战略是以居住者为中心，提供居住者居住的一系列相关服务。既然是服务者，那么就需要抛开诸如“老板中心说”，为了实现老板的规划梦想；“股东中心说”，只要赚钱就行；“房子中心说”，只要房子好，忽略增值服务。
简单地说就像为房地产开发企业服务的机构一样服务置业者，那么将改变房地产企业竞争格局，服务可以差异化，深层次讲就是提升了竞争力，因为贴近置业者思维，从置业者考虑，这种战略思维的转变将具有革命性。也就是说，置业者对于开发商到底给置业者什么产生极大的怀疑，比如无技术含量等。如果称为“服务商”那么提供精装修房就是必然，而且还要加强个性化，开发商提供的是个空间，而服务商提供的是个可以舒适居住的家，这两者的区别很大。
■改变企业自己，走在市场的前面
在国际金融危机的背景下，中国的经济虽然是最快恢复的，但是也需要时间，在实体经济（实业）、虚拟经济（股市）没有恢复起来（估计在3年左右），房地产市场不可能一枝独秀。
房地产市场有今天的理性回归之路可谓来之不易，进一步说明中国的房地产市场是“政策市”。
千万不要相信房地产“市场化解决”，在中国未来十年不太可能存在纯市场化的房地产市场，即使中低收入的住房问题完全由政府解决的情况下，房地产作为经济的重要组成部分也一定是政府的“囊中肉”，就像“利率”一样反反复复地实施调控，或者说房地产不单是居住问题，更是经济问题，经济问题就一定要用经济的手段来解决，并让其服从于整个经济，如果整体经济不好转，房地产可能再次牺牲。
本文刊载在中国房地产主流杂志《城市开发》开发版2009年第一期：节选并改编
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