“合并降息”加速一般置业者观望

作者：戴欣明

    戴欣明按：中国人民银行11月26日宣布史上最大降息力度，猛降息108基点，货币政策的单次放松力度之大历史罕见。根据中国人民银行公布的数据，此次降息后，活期存款利率从0.72％降至0.36％。

    可以说，9月以来的第四次降息按正常降息速度来讲相当于把第五次降息也包括在内，戴欣明认为这是异常“合并降息”，预示着更大的玄机的同时，也预示着经济问题的严峻。

戴欣明

2008年11月27日星期四

■“合并降息”还不足以构成对房地产的利好

    对于房地产而言，多数专家认为房地产板块是此次降息的直接受益者。由于房地产是资金密集型企业，负债率非常高，本次降息对其降低负债率有很大帮助，该消息对房地产企业构成利好。同时，本次降息可减轻购房者贷款负担，从而拉动包括房地产业在内的多个行业消费，有利于经济稳定发展。但是戴欣明认为这还不足以构成对房地产的利好。

    作者早已说过，降息还远不如开发商降价来得实惠，另一方面谁能保障未来在连续6-7次加息，扳平现在的水平甚至超过现在的水平都有可能，在民心朴实的今天，这种海市蜃楼对于一般置业者已经没有什么太大的吸引力。

    像深圳不救市的背后意味着救也不是，不救也不是，因为房价还是高，所以用市场的自身调节会是最好的手段，直接救市的结果就是“救房价”，虽然开发商高兴，但是老百姓不高兴，在这个档口直接救开发商就是致自己与死地。

■买方市场的定价原则与开发商成本无关

    通常，我们已经习惯成本定价法，按顺序把土地成本、建安成本、管理成本、财务成本相加后在加入合理的利润点，构成了房价，这是在卖方市场的房地产定价原理。但是在买方市场前提下，定价机制将发生变化，也就是说开发商的成本定价法与置业者无关。

    房地产还没有多少企业亏本卖房，而戴欣明认为这个“亏本卖房时代”也一定像其它产业一样是个必须经历的过程，虽然像深圳金地梅龙镇在亏本卖房自己却极力否认（严格说是用以前的赢利补现在的亏），但是已经说明亏本卖房是个正常现象。

    可以说过去的10年是卖方市场，未来的十年是买方市场，这个市场可以说是个买方定价的时代，也就是说市场上充斥着精明的消费者，特别是在保障房大举登陆抢滩住房市场的是否更是如此。

■普通置业者群体变得异常倔劲

    从这次史无前例的降息中，说明中国的经济形式不容乐观，在全面“学经济时代”，普及经济教育也达到了巅峰，媒体24小时扫盲，360度深度解读，720度剖析，1080度透视，让小学生都明白的“经济问题”已经迫在眉睫，如今极速降息更是一个“准经济危机”的验证，启动了房地产“人文经济”；由单纯的经济问题演变成民族问题，引发骨子里的倔劲：“不降到位不买”成为一种思潮。

    房地产消费是个大宗消费，带动这个庞大的消费机器的转动即使政策到位也要有几个月的滞后期。戴欣明认为一方面是“保经济增长”的实际需要，另一方面是人文因素的需要，在接近年关的时候，振奋人心明显是理所当然，也是必然，更是当务之急。

■“合并降息”预示着经济问题的严重性

    我们把这次“合并降息”看成是“保经济增长”决心的一场大运动的开始，可能更为恰当。

    根据以往经验，一轮涨息或降息没有6-7轮不能见到实质性效应，姑且把这次降息算成4与5次降息合并，为了有效拉动内需，那么在年前应该还有一次“合并降息”，进而完成这轮降息使命。

■“合并降息”对于豪宅销售是个利好

    如果说对房地产的利好是否有，应该说对于豪宅的销售是个利好，然而对于能够买得起豪宅的人也不在乎这点降息获得的利益。

    综上所述，戴欣明认为，打开普通置业者的置业道路才能拉动内需，而这条道路任重道远，降息只是一种手段而已，普通置业者的信心不是一招两式能过解决的，特别是当大家都为生计想破头皮的时候，住宅消费对于这些人，尤其是现在的价格还是如海市蜃楼一般。

戴欣明

2008年11月27日星期四

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