合作建房或回潮，房价将动荡不安

——保障房抢滩，倒逼商品房价格现原形？

作者：戴欣明

    大家知道的国家扩大内需中9000亿的资金用于保障性住房的建设，相当于三年时间推出700多万套的保障性住房会，虽然细则中明确其中2800亿用在城镇保障房建设，即使不算各地喊出的18万亿中的保障房建设计划，政府也无疑成为“最大的开发商”，同时，“保障房”计划势必使房地产市场更加动荡不安。

    与此同时，社会力量也参与到“保障房”建设的队伍当中，深圳这块“试验田”又有新动作，“中兴拟在深圳推7000套低价安居房，单价仅3000”，7000套相当于深圳住宅存量的10％左右。而深圳计划推出的保障房也就6000套，企业推出这样数量的安居房，虽然是解决自己员工的住房问题，也有很多附加条件，但是，这无疑为政府解决了“保障房”的供给不足的问题。另一方面会对商品房价格产生深远的影响。

    无独有偶，深圳市禾田居房地产开发有限公司开始自曝楼盘“金田风华苑”利润，这次“禾田居”公开“金田风华苑”的成本价是4147.61元/平方米，现在最低卖4500元/平方米，利润每平方米300元左右。这个价格已经与限价房价格相当。而这个举动或将引起更多开发商加入到这样的“阳光置业”的行动中来。

    北京近期推出1.4万套限价性质的保障房，价格由3800到7800不等，其中2794套被弃选，相当于五分之一，虽然是“三太效应”；太贵、太远、太偏的作用，也说明这个低于周边10-15％价格的定价的“保障房”正与商品房形成博弈。

    据最新数据统计，房价增长17％，而同期人均可支配收入增加13％，低于房价增长的5％，房价这样的增长幅度势必造成人们买不起房。

    戴欣明认为，各种各样的价格冲击会形成一种普遍的趋势，那就是会有相当多的商品房价将围绕“保障房”价格定价，这对商品房价格定价体系是个冲击。历来商品房价格都是在没有“威胁”的情况下定价，这些年更是按所谓的标杆企业的开盘价定价，就像万科在荒郊野岭建个楼盘，其它企业就跟进，如今这种局面将得到改变。

    当“保障房”在城市越来越多的地方兴建，特别是像中兴通讯这样的“模式”对商品房定价影响越来越大，特别是对于相对同质化的商品房定价是个致命的冲击。

    而更重要的是，这将成为合作建房的另一种组织形式。当房地产开发模式迅速变化的同时，价格也将迎来更大的动荡，定将让置业者的置业心态更加不安，进而加大观望情绪，促使房价进一步调整。

戴欣明有感于中兴通讯7000套安居房建设

2008年11月27日星期四

点击链接《每日经济新闻》记者吴华的相关报道以及对戴欣明的采访：

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