（东莞市同方地产盛情邀请地产思想“深圳四杰”之一、资深策划人，房地产人文营销权威专家戴欣明座客东莞常平“花和小城”。为了让戴欣明有更直观的感觉，在东莞常平的各个角落视察。）

 

（戴欣明听取同方地产公司王波介绍常平情况）

 

（这里是黄金铺位）

 

（各路专家与戴欣明合影）

 

本篇为《北上！寻找蓝天与空气：戴欣明在“花和小城”叹世界》姊妹篇

 主题：深圳向北，东莞向东，常平城市发展高峰论坛

（戴欣明即时演讲速录稿）

 

（戴欣明到达常平五星级丽城大酒店）

 

 

 

    主持人（宇鹏）：感谢陈经理给我们精彩的分享了他对深圳客户直面交流所得出的精彩结论。
    今天各位嘉宾都参观了常平，又听了两位东道主的详细介绍。接下来，我想邀请今天的特邀嘉宾戴欣明博士给我们分享一下他眼中的常平，以及是什么原因促使大家都看好了常平的未来！有请戴博士。

  

（现场直播）

 

 

 

    戴欣明：谢谢宇鹏。今天上午我们在常平认真看了一下，其实平时我们对整个珠三角也做了认真的研究。很多人都知道我对长三角、珠三角这两个地方研究的是比较多，可以在网上很容易搜到我对这两方面的一些见解。
    是什么原因促使大家看好常平的未来呢？深圳和东莞以及广州已经形成了一个纵向经济带区域。和长三角整个区域状态是不一样的，长三角区域状态是一个点、面聚集在一起的城市，或者说他的发展模式和我们发展模式是不一样的。另外我们国家正处于经济高速发展阶段，这个阶段首当其冲的就是珠三角。当然现在在长三角也发展的很迅速了，这两个是一个互补的发展区域。深圳人有事业需求或者说创业需求，在很多城市当中这样的需求不是很明显，但是你到深圳以后都会有创业的欲望。我刚才说到深圳人被迫向北发展，只有向北发展才能实现他们的创业目标。

    深圳一直对常平这块是情有独钟的。实际上20年前我就和一家公司设计过常平的一间酒店，今天也有幸看到这间酒店，我听我们司机师傅说这家酒店目前还是很兴旺的，我感到很荣幸，毕竟我的作品还屹立在那里，一个S型的酒店，常平酒店，当时那边没有什么楼的，那个楼成为了常平的标志性建筑。所以深圳人和常平历来就有一个渊源，而目前形成了这么一个创业趋势。比如我们王总，他原来在深圳，现在又到了东莞。很多东莞又去了广州。这样一个纵向流动在珠三角是比较明显的，而长三角不是这样一个趋势。

 

    （戴欣明80年代参与建筑设计的作品，如今还屹立在东莞常平市区，还是常平人喜欢去娱乐、休闲的地方。当时建筑设计的主题是蟠龙，寓意常平是京九第一重镇，地位重要）

 

    第二个因素，人文因素。我们都知道长三角和珠三角相比，在人文建设方面完全不是一个层次。这可能跟它的地理位置有关，比如说岭南在很早以前就是一个蛮荒地带，而长三角一带已经有了几千年历史，而珠三角没有什么非常典型的人文因素存在。在人文方面没有更多的可比性，比如说深圳、东莞这两个区域没有太多可比性的。既然没有可比性，就是说谁的楼盘做得好或者赋予更多的人文因素在里面，这样的楼盘就会吸引到很多客户过来，而深圳更多的是一些高素质的人，他就能分出来这样的楼盘是好的。在东莞这里面来讲，并不是所有楼盘跟我们想象的非常好，我们一路过来发现有些楼盘品质并不好。老建筑和新建筑交相辉映，旁边就是一个80年代的建筑，这边就是一个21世纪的楼，这种差异化是很大的，既然他没有人文，那现在来讲的话，我们对于一个房地产项目设计、规划，在这个方面如果我们赋予它人文，我们深圳客户是能够很清楚看到这一点。当然了，在深圳一些楼盘当中的确也做到了有很多人文素质，而深圳楼盘现在日益变得短缺，刚才我也说到了深圳2005年土地供应量因为太少，只有50万平方米，是历年供应量的一半，所以造成了很大的短缺。

 

    现在来讲，常平这一带我们看了很多楼盘，包括“花和小城”，它的资源在人文上也好、在景观设计上也好，它达到了一个新的高度。也就是说没有特定人文的前提下，它有蓝天与空气。深圳去年有霾的天气已经达到将近200天，有霾的天气就是看不到蓝天，我来东莞数十次，几乎都是可以看到蓝天。在没有人文塑造的前提下，我们会寻找一种感观的享受，就是现在我们所看到的蓝天、空气，这一点是深圳很难做到的。并且东莞楼盘有一些特点，他们的容积率、空间明显在深圳现在已经很难这样做了，像townhouse、情景洋房，这在深圳已经很难想象了。住宅项目本身显现出的特点，会让深圳人感觉这是一种新人文的体现，这样会让很多深圳高端客户很容易喜欢上东莞的楼盘。我曾经说过，我们这些到东莞的置业者也好、投资者也好，投机是一方面，另外置业者更多的是那种高端人群，就是在马斯洛人的需求方面属于自尊需求，这是一种高级需求，我们称之为价值的再体现。这部分人对楼盘品质要求是比较高的。所以现在我们看到常平这一带新楼盘明显的具备了我刚才所说的素质，这样深圳人看好常平未来的发展，其实更多是看到终端层面的一个利好。毕竟常平还在快速发展，从政府定位我们也很清楚看到常平想发展成为一个人居城市，在很多方面都下了很大力气，最近有一个常平规划出台，大家也可以在网上看到。

 

    主持人（宇鹏）：……以上是我们对常平发展规划精髓的总结。我觉得对常平发展有了一个明确方向，又可以依托常平经济实力，物流、会展、酒店业是常平支柱产业，经过多年发展有着雄厚实力，沿着大规划方向迅猛发展，三五年内整个常平面貌焕然一新，整个城市竞争力将会在珠三角走入前列。常平也将会以更美好的面貌环境更多深圳人的到来。大家觉得对常平建设发展还有什么最迫切所需要的东西？如果我们站在城市规划角度，以更好城市面貌迎接深圳客户到访，常平还需要做哪些工作呢？我想邀请我们戴博士给大家做一个精彩的分享。

 

 

    戴欣明：谢谢宇鹏介绍了这么多，让观看直播的网友深刻有所认识。上次我们在“花和小城”做了一个论坛，第一次看到这个直播的人可能对上次情况不是很了解。其实我们房地产目前正处于一个变化期，为什么称之为变化期？就是说目前整个房地产界需要一些素质化政策才能解决我们的问题。比如一系列房地产政策，像“90、70”这样的措施需要两年时间才能显出效力。这样的措施出来，中间会有一个回光返照的过程，不但我们房价没有降下，而且飞速暴涨。这种情况我们称之为房地产营销各方面都在发生变化。我把上次我们说的几点提一下：上次我讲到新地产营销进入一个新的起点。这里面提到三个问题：第一，房地产住宅项目本身是没有品牌的。第二，住房成为奢侈品，带动营销发生新变化。第三，新形势下或者新的营销方式是以内容为主的营销方式。以前我们看到很多营销方式是以形式为主，在目前房价飞涨的前提下，很多开发商、专家质疑房地产还要营销吗？这迎来了我们所谓的新营销，就是内容营销。

    上次对于我们演讲做了一个结论式的总结，现在营销是一个专家时代，作为专家的责任是非常巨大的，他们应当承担社会责任，通过他们视角负责任的告诉大家作为一个专家你看到的是什么，如果你看到一个项目比较好，你应该如实告诉大家，从一个专家视角，而不是从一个普通人的视角。

    以上是对上次论坛做的一个小小复述。

 

    刚才宇鹏谈了对于常平目前的发展，大家认为最迫切的是什么。我们看了这么多常平的一些介绍，包括我们亲眼看到、包括我们研究的，我们发现常平没有一个人文的主线，或者说我们城市是没有主题的，或者说这个主题正在建造。最迫切需要解决的就是一个城市的灵魂。但是这里面就有一个问题，我们如果从解决城市灵魂这个角度出发的话，常平规划已经非常明确提出比如人居城市等等，但是我们要等他们把这个东西建起来的话，需要若干年时间，这有一个滞后期。对于一个置业者来讲，往往他关注的就是三个层面：第一，城市。第二，楼盘。第三，户型。对于置业者来讲，对于城市需求，他们在某种程度上是不可能奢望的。所以说房地产目前状态下和各个城市飞速发展当中，我们置业者所追求的是什么？它只能是作为一个项目楼盘作为最重点关注的。城市这块大家已经很清楚，它是需要一个过程。我们只需要关注置业楼盘的品质、人文怎么样。既然整个房地产市场正在发生变化，一个好的楼盘必须要让大家清清楚楚知道，通过媒体传播出去。

    我想用一句话总结我刚才所说的，酒香也怕巷子深，你必须联合媒体整合，让大家你的酒到底怎么香。
   

（有些菜你不亲自品尝，你不知道它有多好，酒有多香）

 

    我想用一句话总结我刚才所说的，酒香也怕巷子深，你必须联合媒体整合，让大家你的酒到底怎么香。

    （丽城大酒店的菜的确非常不错，周边的景观也非常好，但是到过这个地方的人都会发现周边的规划非常一般，这于这个城市发展的快有很大关系）

 

 

 

戴欣明在东莞常平“花和小城”社区

……叹世界！

 

花和小城中心景观

 

 

戴欣明与友人冯博士

 

 

 

 

戴欣明与友人贺立立攀谈

 

向北，天更蓝！在“花和小城”阳台花景洋房看蓝天

 

 

 

专家王波、戴欣明、宇鹏、贺立立、冯博士

 

 

 

 东莞常平“花和小城”