北上！寻找蓝天与空气

戴欣明在“花和小城”叹世界

 

（戴欣明应邀考察东莞常平市区）

（新旧建筑当街林立，也预示着城市的高速发展）

（论坛举办地点，东莞常平五星级丽城假日酒店）  

宇鹏、孟竞、戴欣明

 

主题：深圳向北，东莞向东，常平城市发展高峰论坛
【主办】：东莞市同方地产
【协办】：宇鹏地产工作室
【媒体支持】：深圳S网
【网络直播】：深圳S网
【论坛时间】： 2007年7月28日 （周六）下午14：30—16：30
【论坛地点】：东莞常平丽城假日酒店

【主 持 人】：
宇  鹏：宇鹏地产工作室首席执行、深莞地产行业专家
【出席领导】：
王启荣：东莞同方地产公司董事长
王  波：东莞同方地产公司营销总监

（戴欣明讲话内容为现场即时演讲速录稿）

【特邀嘉宾】：
戴欣明：地产思想“深圳四杰”之一、资深策划人，房地产人文营销权威专家   

 

会议议题：

话题一：2007年以来，深圳的房价日创新高，据资料统计，仅上半年深圳房价涨幅达到50％，关内新房的均价达到2万元/平米，关外也达到1.2万/平米！深圳房价的高企，使得部分深圳客户把目光投向了深圳以外的市场，惠州、东莞、珠海这三个接壤深圳的城市，究竟哪个更适合深圳客户呢？从上半年统计资料表明，东莞是深圳客户最青睐的城市，深圳客户北上东莞，大有买断东莞之势究竟是什么原因促使深圳客户如此看好东莞市场呢？

 

话题二：深圳客户北上东莞，需求特点非常明确，有研究资料表明，投资客户与自住客户的比值约为7：3，深圳客户投资置业东莞会选择那些区域呢？常平作为东莞东部经济中心，珠三角铁路枢纽城市，房地产行业有着十多年发展进程，深受深圳客户的追捧，万科也把常平作为南中国发展的战略重地，在常平开发了万科最大规模的万科城项目，深圳向北，东莞向东，是什么原因促使大家都看好常平的未来呢？

 

话题三：2007年6月28日，常平战略发展规划出炉，对整个常平的发展方向有了明确的指导，常平将依托雄厚经济实力、沿着大规划方向迅猛的发展，不就的将来，常平将会以更美好的城市面貌欢迎更多深圳客户的到来。对于常平目前的发展，大家觉得最迫切的是什么？

 

主持人（宇鹏）：大家好！欢迎各位深圳的专家在百忙之中来到了东莞常平，参加深圳向北，东莞向东，常平城市发展高峰论坛。

    我受主办方同方地产的委托作为今天论坛的主持人，非常高兴。下面我介绍一下今天到场的各位嘉宾：

    今天主办方请到的特邀嘉宾是地产思想“深圳四杰”之一，社会学家；资深策划人，房地产人文营销权威专家戴欣明博士。欢迎戴老师。另外一位特邀嘉宾是深圳S网副总贺立立。欢迎贺总。

    今天我们请到的地产专家有：博士、珠三角规划及城市研究专家大铲；知名珠三角城市研究、地产观察专家范管家；珠三角城市运营及地产研究知名专家水天一剑；知名地产营销专家蓝烟火。

    今天参加会议的领导还有：

    同方地产营销总监王波。欢迎王总！同方地产销售经理陈展伟。欢迎陈经理！

 

    下面我们进入到今天的沙龙活动。2007年以来，深圳房价日创新高，上半年深圳房价涨幅就达到了50％，关内新房均价基本达到2万/平米，关外也达到了1.2万/平米，深圳房价的高企，使深圳部分客户把眼光转向惠州、珠海、东莞，这三个城市受到了深圳客户的关注。究竟哪个城市更适合深圳客户呢？在今年上半年的资料统计表明，东莞是最受深圳客户的青睐。究竟什么原因使深圳客户看好东莞？今天我们请到了房地产人文营销权威专家戴欣明博士。

    目前，在中国房地产界，专家领域中戴欣明完全可以称为上升最快的一位地产明星式人物，现在还流行一个说法就是中国地产研究员：北有董藩；南有戴欣明”，我们可以从他们的很多思想中得到验证。

    戴老师历来以其独特的视角看待房地产问题，通过其对社会学、经济学、管理学、营销学及人文学的深入研究综合研判地产走势，他的种种研判方式在权威专家中极为少见。对中国房地产领域的问题的见解影响面极广。

 

    比如：他在2005年9月25日在S网北京首次提出中国房地产未来户型需要的是借助于“市场化住宅”与“经济适用房”之间的房子，戴欣明称为“舒适房”，即小而舒适，这与2006年6月国家宏观调控中提出的9070政策异曲同工，如今，戴欣明提出的理念正在成为中国房地产市场的主要调控手段之一，影响广泛。舒适房的结论是他综合研究，特别是他对中国人文研究所得出的精辟观点。

    2006年5月戴欣明在北京S网、深圳S网、上海S网在回答S网询问：“如何看待新一轮宏观调控”时，他说中国市场经济已经近日到以房地产为中心的时代，完全要用“地产中心说”这样的词才能看透中国的经济走向。在文章中特别指出，“市场体制决定房价体系。初级阶段市场经济不可否认，这个阶段必定有很多不安定的因素存在；这个阶段，特别是法律不完善的时候，钻空子的人必然很多。赚取超额利润也是正常的表现之一，甚至是暴利。加之国内、国际气候的变换，更加加剧市场变化，一定情况下的市场失灵正常的，关键是我们这样处理。放也自然是备受关注的行业；因为它带动的相关产业种类最大，还能带动人心。”这都为政策研究者提供了思路。在他的文章中还提到：“地产中心说已经初步形成，起码还要走上十年，甚至更多年头。随着经济体制的进一步完善，使民众的“心态”得以修炼，最终让“心态”改变“房态”。也是戴欣明一贯坚持有效地抑制需求才能有效地抑制房价过快上涨，也就是他的独家观点：“中国房地产最需要数字化政策”；而另一方面他又强调市场化解决供给……

    下面还是请戴老师为我们分享他的研究成果和独特见解。

 

 

（戴欣明讲话内容为现场即时演讲速录稿）

 

戴欣明：

    谢谢主持人宇鹏，谢谢主办方同方地产给我这个机会。这里想从几个方面谈一下，首先为什么深圳要向北？这几天可能大家都知道，深圳的市场正在急剧的变化。我们可以这样看，深圳市场变化主要表现在如何抑制需求这个方面。我们都知道深圳2005年批地只有50万平方米，是深圳这么多年来批地最少的一次。而2007年土地批出来后，大概产生效率需要1－2年时间，2005年供应土地只有50万平方米的话，到今天就产生了一个效应，什么效应呢？就是供给不足，并且还有一个非常明显的特点，就是在这50万平方米土地当中，建的房子有70％甚至大于70％是大户型，大户型也就是144平米以上的户型，像我们“花和小城”是95－135平米之间的户型。

    目前在深圳我们已经很清楚的看到有的开发商已经推出99999元/平米，甚至有超过10万/平米的房子出来。现在深圳房地产看涨程度是任何一个城市所不能及的。这些因素都决定了我们深圳人是要向北的，比如说在增加土地供给方面目前一直是我们一个瓶颈。另外，房价如果不上涨，那就是抑制需求。再有一个说法就是“双轨制”。

    我分析一下我个人的观点，我更多的倾向于是抑制需求。为什么这样讲呢？如果不抑制需求的话，我们供给是很难得到一个有效供给。因为现在和未来我们供给方面都会存在问题，包括深圳目前房价是“有价有市”，虽然个别10万/平米的房子已经出来了，但是明显有一个特点，整个深圳房价市场还是会飚升。这样就迫使我们深圳人一定要向北走。

    在周二24号我们在广州举办了一个深圳人广州人置业大型论坛，当时广州7、8家发展商都去了。深圳人现在不但去东莞了，现在已经去广州了。深圳市场一直是一个比较投机的市场，而在东莞有这么一个说法，东莞是一个比较“浪漫”的市场。
    第二个问题，深圳为什么要向北？珠三角同质化，价格的优势是比较明显的。现在在广州这个差价已经有5000、6000元，但是深圳人到广州这种投机的可能性比较小，因为当时的开发商已经说了，大概有15％－20％的深圳人到广州置业，东莞已经有50％，并且50％当中有一半是置业者、有一半是投机者，但是从广义角度都称为置业者。所以整个珠三角生活同质化比较突出，价差自然而然深圳人向北，就像90年代香港人向深圳一样。所以现在深圳人向北走是一定要做做的事情。为什么向北，而不是向东、向西呢？这里面有一个纵向、横向的说法。纵向向北，我称之为他是一个融入市场大潮的这样一批人希望纵向走，他有投机空间、有置业空间，而向东和向西呢？向西就是珠海，向东就是惠州，向西很明显就是一个特点，珠海是山水人文休闲的感觉。向东走的话，是生活和娱乐这样的感觉，只有向北走，有置业、有投机、有生活。深圳到东莞常平，再到广州，形成了一个纵向的经济带，这是很明显的，我不想过多去说了。

    这样一个趋势就让我们深圳人一定要向北了。整个东莞的东面实际上就是常平。为什么向常平呢？常平是有京九线第一重镇的说法，所以向东也是一个必然的趋势。

 

戴欣明：

    实际上我们说到深圳人向北，我这里有一个观点，事实上深圳人向北在某种程度上来讲是被迫的。我们都知道房价按照市场经济来说，他大概有三个方面来组成我们所说的房价：

 

    第一，建造成本。这个大家应该很清楚了，现在明显建造成本已经远远脱离房价了，跟它没有任何关系。但是土地推高房价的作用已经非常明显了，一直有很多专家不认为土地能够推高房价，现在东莞地王也好、长沙新地王也好、深圳保税区新地王也好已经证明了这一点。

    第二点，稀缺因素。土地价值—地价、楼盘价值—景观、楼盘类型，比如公寓式、洋房式、别墅式。

 

    第三方面，附加价值。这方面更多是一个品牌价值。房地产住宅项目本身没有品牌，但是房地产品牌才刚刚开始，就是我们所说的人文内涵。本来房价就应该是这三个方面构成，但是我为什么要说深圳人被迫、被逼北上，而东莞这边敞开胸怀，接纳深圳人北上，这是什么原因造成的呢？本来房价组成正是由我刚才说的建造成本、稀缺因素、附加价值。

    第四个因素我认为是政策导向。这就是为什么深圳人要北上。民间有一个流传说法。深圳人要构成一个由精英人员组成的城市，这个说法我是不赞同的。如果整个城市都是精英的话，连端茶倒水的都没有了，那么这个城市离人居城市会越来越遥远。第四部分的政策导向已经造成深圳房价持续上，这部分我称为“灵异空间”，实际上这部分是很难掌握的。我们清楚看到所有政策导向都希望房价上涨，虽然最近出台了一些抑制房价上涨的因素，比如个人所得税、增值税等等这些方面，但是二手房交易只是暂时下降了10％，很多人预期深圳房价还是要涨。这种情况就造成了深圳人很难承受深圳的房价，所以他们是被迫的去北上。我暂时先说到这里！

 

 

 

 

 

 

 

 

 

戴欣明和朋友在“花和小城”品鉴

 

（戴欣明在“花和小城”花景洋房客厅歇息）