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黄祖斌：部分房产商可能遭银行突然抛弃
(2011-04-01 10:19:01)
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房地产房价银行贷款房产 |
分类： 房地产评论 |
据《上海证券报》 3月23日透露，近日，深圳某民营房企遭中国银行下调了信贷评级，并停止了房地产开发贷款，在深圳银行界引发了连锁反应，其正在开发的一位于龙岗中心区的楼盘或因资金链断裂面临烂尾。虽然一家民营房企的楼盘即使形成烂尾，对银行也不会带来较多的不良资产，但这或许是一种警示，银行可能面临对中小民营房地产企业的开发贷款谁跑得快的问题。
中国企业融资主要依赖于银行贷款。可以不夸张地说，银行如果联合“封杀”某个企业，就等于宣判了企业的“死刑”。早先学者刘姝威在一份内参中认为财务存在较大问题的上市公司蓝田股份，该企业就被银行以迅雷不及掩耳之势一致“封杀”最终退市，就是一个非常典型的案例。最近媒体报道的前湖北首富兰世立的情况也比较类似。但银行一般不会主动断掉企业的资金，因为这往往是一种两败俱伤的做法。对于具体的银行支行行长，或是信贷员而言，即使企业的财务存在一定的问题，选择贷款展期，掩盖或将不良资产的问题延迟暴露，对他们个人而言，是一种个人利益最大化的“理性”选择。
不过，对于目前的中小民营房地产企业的开发贷款而言，一些银行可能会考虑与之前不同的做法。
今年中国为了控制通胀和抑制地方政府盲目的投资冲动，将执行稳健的货币政策。贷款额度普遍比较紧张，而银行的议价能力明显增强，即使是一些大型国有企业，也未必能顺利得到基准利率的贷款。对银行来说，将2009年在基准利率非常低，而且利率下浮的贷款合同在今年到期后，停止续展，腾出的额度用于利率上浮较多的贷款项目，可能是银行普遍的经营现象。而中小民营房地产企业在目前严厉的房地产调控政策之下，经营风险较高，银行从这些企业抽回信贷资金，也是比较明智的。
当然，目前房地产企业并没有出现2008年年末时债务纷纷违约的情况，今年前两个月的房地产销售额还是实现了正增长。但未来几个月恐怕不容乐观。特别是一、二线城市的住宅市场，在去年销量普遍下降三四成的情况下，今年前两个月销量继续大幅下降。有一种说法比较流行，即房企再撑几个月没有问题。但房企存在的目的是持续经营，而不是“撑”。银行不可能等到房企的资金链出问题时才有所行动，因此在此之前，是一些银行抢先从一些资金链接近于断裂的中小民营房企抽身的良机。
银行对一些中小民营房地产企业釜底抽薪，并不意味着烂尾楼和银行不良资产的大量出现。银监会早在去年就未雨绸缪，要求银行发放的房地产开发贷款只准以在建工程为抵押，并且贷款额度上限为在建工程价值的50%。但这反而降低了银行从一些风险较高的房企处抽回信贷资金的风险。
对于从多处融资的房企，哪一家银行早日抽身，企业对这家银行的偿付能力就越充足，并且可以避免更多的管理成本。以上文所述深圳那家房企为例，即使最终银行贷款本息都能收回，但如通过漫长的诉讼、资产评估、拍卖程序，对银行来说是得不偿失的。
在目前的形势之下，无论是银行，还是房地产企业，都应当把风险估计得足一些。虽然房地产企业获得贷款的条件，是项目的自有资金不少于30%。