股票和房产（本文专指住宅）是美国家庭资产的主要形式。本文根据历史资料，对比美国股票与房产的投资价值。

 

    一、长期、整体来看，房产和股票的增值收益都微乎其微

    以1963年为起点，2008年为终点，美国累计CPI上涨了603.65%，房价累计上涨1029.32%，道琼斯指数则上涨了1050.34%（图1），相当于在45年中各自的复合涨幅分别为4.43%、5.53%和5.58%。即扣除通胀的因素，在这45年中长期投资于美国的房产和道琼斯指数，只能取得1.1%和1.15%的年净收益。

    相对而言，房价的上涨更平稳，股市则起落幅度较大。但无论是房产还是股票，如短期涨幅明显高于长期平均的涨幅，必然迎来调整。因此短期内，投资于房产或股市（特别是单个的股票），也许可以取得明显高于长期平均水平的收益（前者如2002年至2006年初的美国楼市，后者如历次股市大牛市），但从长期的角度，整体地看，美国的房产和股票并不存在暴利。

 

    二、房产长期增值回报远不如股票

    从以上的统计来看，1963年-2008年，投资美国房产和道琼斯指数的增值回报不相上下，但从更长期的角度来看，房产增值回报不如股票（表1）。从1930年至1990年，以5年为间隔，选取了13个时间区间数据，分别与1995年的数据相比，仅在1960年和1965年长期投资房产的增值回报高于道琼斯指数，并且1960年的投资增值回报仅略微高于道琼斯指数。而其他时点，房产投资的增值回报都不如道琼斯指数。即使在1930年末，在道琼斯指数为164.38点（明显高于1932年大熊市最低的41.22点）的高位时投资，长期增值收益仍高于房产一倍左右。

 

 

表1 美国房产与股票长期回报比较

 

    需要说明的是，表2的比较是以1995年的美国全国房屋平均价格和1995年末的道琼斯指数收盘价（5117.10点）为参照。因1995年之后，美国先是股市的大牛市，随着2003年美国股市调整到位，楼市和股市的泡沫又一同膨胀，随后泡沫又先后破灭，所以不宜以这个时期的房价或股市指数计算长期投资收益。同样，1930年底之前美国股市泡沫大膨胀又急剧破灭，同时相关的数据也难以取得。因取选取1930年-1990年的房产价格、道琼斯指数与1995年的数据来进行比较。

 

    三、房产租金收益率高于股息率

    投资于房产除了房价上涨带来的增值收益外，还可取得租金收入。同样，投资于股票除了股票上涨带来的资本利得收入外，还可取得现金分红。房产的租金回报率要明显高于股息率。

    从1965年至2008年，美国的自有住房率长期徘徊在63%与70%之间（图2），即长期有将近三分之一的美国家庭租房居住，同时有大量的投资者投资于房产取得稳定的租金收入。

 

    长期来看，美国房产出租的名义回报率比较高（表2）。

表2  美国房产租金收益率

 

    美国房产较高的名义租金年收益率有两个基础：

    1.通胀率。美国1913年-2008年，95年间的算术平均通胀率为3.48%，只有当长期平均的房租回报率高于通胀率，才会有投资者投资于房产并出租。以表2的数据来看，1970年的房租名义回报率高达7.16%，但因通胀率高达5.7%，实际收益率仅有1.46%。1980年房租名义回报率为5.24%，同年通胀率高达13.5%，实际回报率是-8.26%。

 

    2.房贷利率。根据美国抵押贷款银行协会公布的数据，自1990年到2009年3月20日的18年间，美国购房贷款30年固定利率的算术平均数是7.22%（图3）。假设投资人申请了相当于房款一半金额的贷款，则相当于付出了约3.61%的资金成本。

 

    以上简单计算的通胀率和房贷利率，使得租金年收益率超过7.09%的部分才是净收益。因此美国的房产租金回报率始终维持在较高的水平。

    美国股市平均的股息率要低于房产租金回报率（图4），1930-2003年，标普500指数的长期算术平均股息率为4.12%，但总体上是不断下降的趋势，1990-2003年，算术平均股息率仅有2.16%。

 

 

    总体上看，随着通胀率和利率的下降，美国的房产出租回报率和股息率近二十年来都明显下降，但前者一般都高于后者。

 

    四、税收成本的比较

    美国的股票投资，不需要根据所持股票市值缴纳税收。

    房产税是在美国买入房产不得不承担的一种成本。房产税是美国地方政府最大和最稳定的财政收入来源，地方政府所管辖的幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公园、公共交通以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支，都主要靠房地产税收入来维持。根据穆迪的统计，除阿拉斯加之外的美国50个州，算术平均的房产税税率为1.44%。

    综合地看，从1930年至1995年，美国的复合通胀率为每年3.42%。同期，以道琼斯指数为代表的美国股市年均复合上涨5.43%，平均股息率为每年4.43%，股票投资整体收益为每年9.86%，扣除通胀因素后的净收益为6.44%；美国平均房价在此期间每年复合上涨4.34%，扣除通胀率和以2007年美国50个州算术平均房产税税率后，净收益为-0.52%。但房屋产权人可取得租金收入，或节省租房的生活成本。因此美国房产长期租金收益率是否高于6.96%，是房产投资收益率是否高于股票的界限。按表2的数据，1955-2000年美国房租收益率的算术平均数为6.92%。但美国的储蓄率长期以来一直都比较低（图5），美国人买房普遍要借助于贷款，因此投资房产的资金成本不可忽视。

 

 

    1954年至今，美联储基金目标利率的算术平均数是5.63%。美国抵押贷款银行协会公布的1990年至今30年期固定利率房屋抵押贷款，平均比美联储基金目标利率高3.02个百分点，按此利差水平，1954年至今，30年期固定利率房屋贷款的算术平均利率是8.65%。

 

    因此，只有全额付款购房投资或居住，收益才与股票投资相当（表4）。而贷款购房的房产投资回报不如股票。

表4 扣除资金成本的净租金收益率

注：资金成本＝8.65%（房贷利率）×贷款比率

实际收益率＝租金收益率-资金成本

净收益率＝实际收益率+（房价年增值率-年通胀率-房产税税率）

   

     上表的比较有一个重大的缺陷，即忽视了通过资金杠杆带来的放大的房屋增值及租金收益率。考虑到这个因素，以80%或以上的高首付购房，投资收益率与股票不相上下，除此之外，贷款比例越高，收益越不如股票。并且当首付在20%以下，买房不但没有收益，反而有净亏损（表5）。这说明买房可以使富人获得相当于股票投资的收益而更富，对只能付一二成首付买房的人只能更加贫困。在房价以高于长期平均上涨速度的景气周期初期贷款买房，特别是在资金杠杆成本，即房贷利率比较低的情况下，收益将颇为丰厚；而在房价积累了较大泡沫时贷款买房，亏损也会放大，将损失惨重。

 

表5 自有资金的房产收益率

注：自有资金净收益率＝净收益率÷首付比例

考虑了资金杠杆因素后，房产投资仍不如股票，但差距明显缩小。

 

    以上的比较均采用长期平均的数据，从中短期的角度来看，房产与股票投资额的收益可能大不相同。

根据Robert J.Shiller 的统计，从1871年至1995年，标普500指数的年均复合增值回报为6.01%，算术平均股息率为4.80%，总收益为10.81%，略高于1930-1995年的收益。因缺乏1930年之前美国房价数据，无法进行更长时期的比较。

    2005年美国人口调查局发布的报告显示：1973-2004年，美国自有住房面积从约142平方米上升到204平方米。而1973年142平方米的房子，显然不能在2004年卖出和当时204平方米面积的房子同样的价格。即美国单位面积的房价增值幅度不如按套计算的增值幅度，实际的房价增值幅度并没有那么高。考虑到这个因素，相对于股票，美国房产收益率更缺乏吸引力。

 

    实际上更全面地比较美国房产与股票的收益，还应考虑房屋空置、物业管理费、房屋修理费、房租收入的所得税、股息所得税、房屋交易税费、股票交易税费，以及房屋和股票的资本利得税等因素。但这些数据一方面难以取得，同时美国的税法规定非常复杂，又经常发生变化，因此不进一步地详细分析。

 

    就中国而言，长期股市的涨幅是否与美国相近不好判断，但股息率却一直不如美国。房产投资与美国也有两个明显的区别，一是中国房产租金收益率明显低于美国，二是中国房产投资不需要付出房产税或物业税。

 

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