根据《预算法》，中国地方财政不列赤字，不得发行债券。地方政府财政收入中，除了地方本级收入外，中央税收返还和转移支付占了相当大的比重（表1）。

表1 中国地方财政收入

    目前，随着全球金融危机逐渐向实体经济漫延，美欧日经济步入衰退，中国经济增速显著放缓，11月全国财政收入出现3.1%的负增长。未来直接与经济活动相关的增值税、营业税等流转税、与企业盈利相关的企业所得税，可能进一步下滑。而地方财政更因过度依赖土地出让金收入，可能面临更严峻的财政困难。

    十年前，中国为摆脱亚洲金融危机的影响，努力实现国有企业脱困，采取了种种措施。其中一个重大举措就是推动房地产市场的发展。房地产业的健康发展，是皆大欢喜的事，居民能实现消费升级，又能带动钢铁、水泥、装修、家电等数十个行业的发展。但过度发展房地产业造成的房价过高不仅有挤压居民消费、阻碍城市化进程两大负面影响，而且因地方政府对土地出让金收入的高度依赖，造成在房地产业低迷时地方政府恐面临财政困难。

    自1994年税制改革后，土地出让金就完全归地方政府支配，并且不纳入预算。因此，中国地方政府历年收到的土地出让金一直是个谜，不同来源的数据相差较大。

    根据《中国国土资源年鉴》的统计，我国2001年、2002年全国土地出让金收入分别为1295.89亿元和2416.79亿元。

    国土资源网公布的中国土地勘测规划院周建春的文章《治理“产能过剩”，土地部门如何出招》中披露：2003年全国土地出让成交价款达5421.3亿元，2004年为5894.1亿元。

    2007年12月，经济学家张曙光在人民大学演讲中透露，2004年全国土地出让金收入为7000亿，2005年为10000亿。

    《第一财经》日报2007年11月15的文章《土地财富流向之歧路》中介绍：“据国土部年报，2004年全国土地出让金高达5894亿元，2006年全国土地出让金总额更达到了7000多亿元。北京大学平新乔教授带领课题组调研后认为2006年全国土地出让收入保守估计超过1万亿元。”

    2007年《新财经》杂志的文章《骄傲：住房保障政府缺位》中介绍：“据国土资源部统计报告显示，中国土地出让金约占GDP的4%。按此测算，2004年和2005年，全国土地出让金分别为5894亿元和5505亿元；2006年，更是高达7000多亿元。”

    据2006-2007年《中国国土资源公报》披露，2006年土地出让价款7676.89亿元；2007年出让土地22.65亿平方米，出让价款未披露。根据2006年招拍挂出让均价的增幅，测算得2007年招拍挂土地出让金为11475.23亿元（出让均价995.25元／m2）；根据2006年协议出让均价的减幅，测算得2007年协议土地出让金为1288.27亿元（出让均价115.85元／m2）；合计2007年全国土地出让金总额为12763.5亿元。

    国家院国家发展研究中心农村部的刘守英在2008年10月4日在海南大学做的讲演《中国土地产权与土地市场发展》中透露：“2000年以后，由于土地招拍挂机制的引入，土地出让金收入大幅增加，全国土地出让金收入达到1296亿，尤其是到了2002年，全国国有土地使用权招拍挂出让的价款是上年的197%，达到969亿，全国土地出让金收入则实现了翻番，达到2417亿，2003年土地出让总收入达到5421亿元，其中招拍挂收入2938亿，占54％；2004年土地出让收入6412亿，招拍挂收入3254亿，占51％；2005年土地出让收入5884亿元，招拍挂收入4196亿元，占71％。到2006年全国土地出让总价款7676．89亿元，比上年同期增加1793.07亿元，增长30.5%。其中通过招拍挂方式出让价款达5492．09亿元，比上年增加1296.19亿元，增长30.9%。2007年，全国土地出让总价款达11947.95亿元，同比增长47.9%，招拍挂出让价款9551.44亿，同比增长64.8%，2007年全国招拍挂出让价款占出让总价款的比例达到79.9%。”

    综合对比了以上数据，可以发现，地方政府土地出让金占地方财政本级收入的比重是不断提高的（表2）。

                       表2 中国地方财政本级收入与土地出让金收入

资料来源：财政部、国土资源部

    地方政府主观上也不愿意在土地出让金收入的数据上“露富”。2008年6月，国家审计署公布了2007年对北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、南宁和成都11个市及其所辖28个县（市、区）2004至2006年国有土地使用权出让金的征收、管理、使用及相关政策执行情况的审计调查结果：土地出让净收益有1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让净收益总额的71.18%。因此土地出让金收入占地方财政收入的比重可能更高。

    土地出让金收入的提高，与房产商对市场的预期有很大关系。2007年下半年，因对未来预期过于乐观，房产商不光高价拿下一个个“地王”，很多土地价格甚至超过周边楼盘的价格。但当房价泡沫破灭，房地产市场恢复理性，房产商买地的积极性会大受影响，土地价格也会明显下降，直接导致土地出让金的减少。

    以香港为例，1997年10月香港房地产泡沫破灭之后，随着房价下跌近三分之二（图1），政府卖地的面积和金额都大幅减少（表3）。

      表3 香港政府历年土地销售面积及收入

     由表3可见，香港政府1998年住宅或住宅与商业用地销售面积同比下降了45.91%，销售金额下降了68.73%。1999年同类土地销售面积虽然上升了93.14%，但销售金额只增加了12.98%，可见不考虑地段因素，地价跌幅巨大。在房价最低的2003年，香港政府为救市，全年度没有卖出一块住宅用地，出售的全是汽油站用地，卖地收入相对于1997年下降了97.24%。

    中国大陆目前已经有土地销售面积下滑，土地出让金收入减少的迹象。据国土资源部下属全国地价监测中心的统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10％。截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量不过40幅。而之后的5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。然而，蔓延全国的已远不止于土地市场的低迷，一些地方政府的土地财政收入也开始剧减。数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。此前，国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入的60%。而今年又是土地出让金纳入财政预算内的第一年，地方政府对此将更为敏感。上海、北京这类一线城市从早些年开始已经逐渐减少财政收入中土地出让金的比例，但二三线城市由于对土地出让金的依赖性强，压力要更大。有些二三线城市的土地出让金占地方财政收入比例高达70%，这个比例高于根据土地出让金官方数据计算的比例（表2）。

    总体来看，2008年下半年以来，房产商购地面积逐渐减少（图2），前11个月，累计购地面积同比下降5.97%。

    针对这种情况，地方政府是比较着急的。杭州市委书记王国平公开表示：“一旦杭州楼市大落、房价大跌，土地市场必将进入不景气周期，政府土地出让收益会大幅减少，相应地城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少，最终受害的还是老百姓。” 南京某区房管局局长公开表示将查处低于成本价卖房的房产商。

    并且，中国的房产商其实历年来一直在囤地（表4），商品房销量下滑，及房产商资金紧张的情况下，房产商消化旧地并谨慎购地是必然选择。

表4 房产商历年购地、用地、囤地统计

    因此，随着房地产市场逐步恢复理性，地方政府的土地出让金收入必然持续下降。地方财政状况本身并不非常健康，据国务院发展研究中心地方债务课题组粗略统计，目前我国地方政府债务至少在1万亿元以上。在地方各级财政运行中，负债运营已经成为了显性的常态。以全国百强县之一的浙江东阳市为例。截至2005年底政府性负债达到了24.11亿元，其中市本级负债21.61亿元，街道乡镇负债2.50亿元。而土地收入大量增加，缓解了地方政府财政捉襟见肘的状况，当土地收入锐减时，地方财政恐不可避免地面临困难。

    这与地方政府依赖得之较易的土地出让金，努力在任期内做出立竿见影的政绩，而不是耐心培育本地具有核心竞争力的优势产业，财政收入依靠可持续的工商税收，缺乏长远规划有关，也与土地税费的设置不科学有关。中国大陆的土地收入中，一次性收入占了绝大多数，而经常性的收入微乎其微。土地及房产交易征收的契税，2006年仅占地方财政本级收入的4.74%。而在香港，除了地价收入外，还有物业税、差饷、物业及投资、土地基金等收入（表5）。一方面在政府总收入中比重并不大，而且在卖地收入下降时，物业及投资、土地基金等收入弥补了卖地收入的缺失。在卖地收入最少的2003年度，香港土地税费收入占财收总收入的比重，仅比1997年下降了2.8个百分点。

    因此，从长远来看，为避免卖地收入占地方财政收入的比重大起大落，可考虑以物业税代替土地出让金，并对面积过大的住宅征收财产税。这样土地不能一次性取得大量收入，地方政府就不会不顾一切发展房地产业，住宅的物业税、财产税既能压制房价泡沫的膨胀，释放居民被购房成本挤压的消费能力，促进内需求，地方政府又能取得稳定的收入。

    总之，未来几年，因土地出让金收入的大起大落，地方政府恐将面临比较严重的财政困难。地方政府最近几年一直在进行大规模的市政建设投资，不少是长期工程，需要持续大额的资金投入，一旦土地出让金收入锐减，将影响这些工程的进展，影响承包商、供应商的资金链，并威胁银行贷款质量。也许，地方政府体现科学发展观精神，未雨绸谋，大力缩减政府不合理行政开支，减轻财政负担是最必要做的。

    最近号称房价只涨不跌的某大开发商也泄气了，希望政府出台（不是那个出台）实质性的救楼市的政策。可是地方政府还想着继续从房地产市场搞钱，现在钱不好搞了，居然幻想地方政府反方向拿钱出来救市，这违反财富守恒定律。

    由于网站发文字数限制，本文删除了部分图表，全文可见：地方政府将喝下自酿的苦酒

   关于房价跌幅：《中国房价有望下跌一半》 

   下跌的原因：《中国房价必然下跌的40个理由》

   买房的下场：现在买房是做经济炮灰  一套房子消灭一个百万富翁

   政府救市的效果： 《房价必跌，政府无力也不可能托市》 

                    地方政府救楼市必然失败