中国近几年的房价上涨的过程，也是人民币有升值预期以及随后不断升值的过程，但显然人民币升值不是房价上涨的充分理由。

日本房地产泡沫在约1990年破灭后房价持续大跌，但日元对美元，从1991年6月最低1美元兑现140.20日元，升值到1995年4月最高的1美元兑换79.75日元。可见一国货币升值，房价却未必上涨，甚至可能大跌。2005年中国汇改之前美元与人民币汇率相对固定，而对欧元、加元、澳元等主要货币不断贬值。欧元与美元汇率从2001年1月最高0.8225上升到上个月最高的1.6036，美元几乎贬值一倍。在此期间，美国房价最高上涨近一倍左右。可见一国货币大贬值，房价未必下跌，甚至可能大涨。

具体到中国，如果说国际热钱流入中国，为取得人民币升值的收益而购入中国房产，也只是影响房价的因素之一，决不是房价上涨的充分理由。更何况中国房产未必有让国际热钱竞折腰的吸引力：

1、人民币最近两三年对美元是升值的，但对欧元是贬值的，欧元升值更快。中国自2005年7月汇改以来，1美元从当时最高兑换8.2765人民币，升值到不久前最高的1美元兑换6.8128人民币，人民币最大升值21.48%。而同期欧元对美元从 1.2247升值到最高1.6036，欧元最大升值30.94%。这样美元买入欧洲房产，实现的汇率收益岂不是比买入中国房产要高？美元热钱是否更愿意进入欧洲市场？而人民币对欧元贬值，欧元热钱进入中国，会产生汇率损失。

2、利差的机会成本。目前人民币一年期利率是4.14%，而美元是2%，人民币对美元是正利差。但2006年11月时，美元经过17次加息，利率达到5.25%，而人民币当时一年期存款利率仅为2.52%，扣除当时20%的利息税，只有约2%，即持有人民币，有3.25%的利差机会成本，当时人民币升值并不快，扣除这个利差机会成本，人民币升值收益非常微薄。当时未必有大量美元进入中国买楼。即使目前，澳大利亚利率高达7.25%，美元热钱进入澳大利亚，有5.25%的无风险利差收益，吸引力岂不是比人民币更大？而日元利率只有0.5%，则日元热钱进入澳大利亚，更有6.75%的利差收益。

3、税费及其它成本的影响。外资在国内买卖房产，起码要付出如下成本：《契税行条例》规定契税税率为3%-5%，各地一般按1.5%征收，即3%的契税成本；五年内买进卖出，5%的营业税；买卖共2%的中介费。如果为了收益最大化，利用财务杠杆，首付三分之一，贷款三分之二，按目前利率算，每年要付出超过5%的利息成本。其他还有个人所得税或企业所得税，及货币兑换费用等成本。

4、存款可能比房产更有吸引力。目前全球房价都在下跌，热钱会仅为人民币升值收益而冒着房价下跌的风险买入中国房产？更何况还有各种成本。今年人民币对美元升值较快，普遍预期人民币一年升值约10%，则如果以4.14%的利率存入银行，岂非有14%的无风险收益？何必冒风险买入中国房产呢？上半年中国外汇储备迅速增加，扣除外商直接投资和贸易顺差，有大量不明来源的热钱进入国内，但同期银行存款大增，可能国际热钱就采取了这种策略。

总之，人民币对美元升值并非房价上涨的保证，实际情况是比较复杂的。而且近期美元连续走强，或因其它因素导致未来部分热钱撤出中国楼市，反而可能成为中国房价下跌的一个因素。

本文发表于上海的《东方早报》。

额外多一句，去年不是有众多专家扯什么人民币升值不止，股市上涨不止吗？

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