公式一：租金乘数小于１２ 

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式： 

　　租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入，数值小于１２较合理。 

　　一小户型，２００１年时售价２２万元，月租金１５００元，那么它当时的租金乘数是１２倍。 

　　该房产租金乘数＝２２００００÷(１５００×１２)＝１２．２ 

　　一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过１２倍，很可能会带来负现金流。几年后这套房子若售价已经上涨到６０万元，而月租金却仍不到２０００元，租金乘数升到２５倍，已经大大超过了合理的范畴。 

　　投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 

　　公式二：８年至１０年收回投资 

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是： 

　　投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金－按揭月供款)×１２。 

　　一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在８年至１０年左右。以上文提到的小户型为例，假设２００１年时首付５万元，每月按揭供款１０００元，１年后交房，当时它的投资回收年数是１０．３年。 

　　投资回收年数＝(５００００＋１０００×１２)／(１５００－１０００)×１２＝１０．３ 

　　但是到了２００５年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。 

　　公式三：１５年收益是否物有所值 

　　另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。 

　　如果该物业的年收益×１５年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×１５年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×１５年＜房产购买价，该物业价值已高估。 

　　仍以上文提到的小户型为例，２００１年时，年租金收益为１８０００元，乘以１５等于２７万元，大于当时的售价２２万元，因此是值得投资的。但是现在，就以２０００元月租金计算，合理价值为３６万元，远远小于当前６０万元的售价，价值已经被过度透支了。 

　　以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。（亨得）

                                     来源：邯郸晚报