小区车位为什么“转租为售”

华说

不约而同地，车位“转租为售”的一幕，在这个城市的众多住宅小区中悄然上演着。

我最初听闻此事，是来自一位同事的“现身说法”。从五年前入住开始，其所在小区的车位一直租赁给业主使用，这位同事以每月数百元的价格租赁着地下车库的一个车位。但在大约半年之前，他突然接到物业的通知，车位不再续租。因为有人想购买他所租赁的车位，开价12万元。自然，作为“老客户”，他拥有“优先购买权”。如果愿意，他可以按照此价格买下这个车位。如果不愿意，那么对不起，下月开始请另寻停车之所。尽管心里窝火，但面对“一位难求”的现实，这位同事思之再三，最终还是买下了这个车位。

同事的遭遇并非个案。这一段时期，在这个城市，住宅小区车位“转租为售”的行为，是一个普遍的现象，也是网上网下热议的话题。出售车位的不仅有新交房的楼盘，还有已经售出多年的成熟小区。从公开的报道来看，为了将车位卖出去，开发商也是“八仙过海各显神通”，各种手段无所不用，其想象力令人拍案叫绝。

譬如说，有一个楼盘，拥有上千个车位，车位比达到1：1.2。自2009年开盘以来，地下车库一直采取出租模式，每月租金400元。因为小区车位配比充足，业主停车不是问题，支付租金后并没有固定车位，哪里有空就停哪里。但今年某一天居民突然发现，近一半的车位装起三角车位锁，每到下班回家，私家车无处可停。开发商宣称，上锁是因为这些车位已被业主买走。但奇怪的是，这些被“买走”的车位，半个多月未见有车辆停放。与此同时，原先租赁车位的业主纷纷接到通知： “你租的车位被买走了，你另找车位，或者赶紧也买一个吧。”

另一种手法则颇有“围魏救赵”的古典意蕴。有一个小区，地面停车费原本是每天20元，4月起忽然将地面停车费从20元降到10元一天，吸引周边的社会车辆进入小区停车，同时迟迟不给业主发地面停车证，导致业主地面没法停车，业主想要把车停在自己的小区内，只能乖乖掏钱购买地下车位。

最为彻底的，是“只售不租”。新推出的楼盘，一开盘就明确小区的车位只售不租。已经售出多年的成熟小区，则纷纷发出“地下车位不再续租，一律改为出售”之类的公告。这是说，开发商宁愿空置，也不愿意将车位出租。想在小区里停车么？可以，华山一条道，别无他途：花钱买车位。

除了痛骂开发商“心太黑”之外，业主大抵也只能如此了。舆论所谓“只售不租”涉嫌违法违规，亦不省人事之谈。地下车位的产权，属于开发商。车位如何处置，是出租，还是出售，甚至空置不用，都是开发商自己的事情，旁人无权干涉。倘若真有所谓“只售不租”的规定，则这一规定本身首先就存在问题。因为很明白，它侵犯了开发商的财产权利。

这且勿论。有趣的问题是，为什么在这段日子里，开发商纷纷将原本用于“出租”的车位，转为“出售”？人所皆知，在个城市，小区车位一直是稀缺的资源。官方发布的数据说，中心城区车位缺口高达37万，尤其是在夜间，停车位缺口达40%。车位有限，而进入家庭的汽车越来越多，车位的升值潜力不言而喻。前些年，开发商之所以“惜售”——出租而非出售，正是看重其增值能力。然则何以“觉今是而昨非”，转租为售了？是车位不再具有保值增值的能力了么？当然不是！巨大的缺口，明白地显示着其升值潜力

对开发商而言，转租为售，其实也是一种无奈之举。说白了，是一种“救急”行为。持续的房地产市场宏观调控之下，楼市成交惨淡，而融资渠道有日趋狭窄，开发商的资金压力可想而知。原本寄希望于“守得云开见明月”，过一段时间楼市调控能够放松，奈何“限购令”骑虎难下，楼市调控未见实质性松动，而原有的存粮开始见底，情急之下，开发商便将手中的小区车位出售，寻求回笼资金以救“燃眉之急”也。

为什么是车位，而不是开发商拥有的其他资产——商品房或者商业地产？因为车位市场好，变现能力强。开发商当然可以选择卖出商品房或者商业地产，但如今市道不好，一则卖不出价格，二则一套房子动辄几百万，销售自然快不了。小区车位则不同，没有“限购”，而且供不应求，而且价格在十几万至几十万之间，远低于出商品房或者商铺，而且保值增值潜力可观，而且消费对象明确——小区业主，开发商用不着寻寻觅觅，小区车位“转租为售”在这个时候被众多开发商所选择，岂偶然哉！

关于车位的新闻，这些年来发生了很多很多，“转租为售”，只是最新的一个。

2012-6-10