公租房为什么受到“冷落”

（被“冷落”的公租房）

华说

公租房，大名公共租赁房，是保障房家族的“后起之秀”。与廉租房、经济适用房、动迁安置房等实行多年，早已为人们熟知不同，公租房的兴起，还是这一两年的事情。这时间，也差不多恰好是一个开发的周期：在紧锣密鼓地投入建设之后，各地的公租房开始陆陆续续地上市了。

愿望与现实之间，似乎总是有些距离。被寄予厚望的公租房甫一上市，便遭遇了一个不大不小的尴尬：想象之中的排队申请一房难求的火爆场面没有出现，取而代之的，是门可罗雀少人问津，一派冷清景象。新华社的报道说，馨宁公寓和尚景园，是上海首批面向社会供应的市筹公租房项目，分别位于徐汇华泾地区和杨浦新江湾地区，均为全装修房，累计有房源５１００套。目前，首期申请已经结束，项目总申请率约在四成。据称，尚景园申请期间，接受咨询有１万多人次，但最后提交的申请书只有５８６份。

无独有偶。武汉市首批公租房住户目前已搬进南湖新城公租房小区。在此次供应的913套公租房中，仅有270套住上了租户，还有640多套无人问津。报道说，这批公租房是去年10月装修好的，11月1日开始接受申请。在申请时间内，仅有317户符合条件的家庭递交了申请书。在选房时，又有几十户放弃了资格。当地房管部门的负责人说，这批公租房原计划在去年12月底办理入住，让租户能在新房里过年。但是，申请人数一直太少，相关工作难以开展，才推迟至今。而即将推出下一个公租房项目有2000多套房源可供选择，但估计最多只有500户申请。未来三年，洪山区计划筹集1 .5万套公租房。他忧心忡忡地表示：“我们就是担心没人申请。”

从预想中的唯恐踏破门槛到现实中的担心没人申请，这样的落差，不可谓不大。究竟发生了什么事情，让公租房“沦落”至此？报道给出的答案：认为租金过高是主要原因，此外还有地理位置偏僻，以及申请标准严格等因素。然以愚观之，这样的分析，未中肯綮。公租房的“冷遇”，别有原因在。

从政策设计上说，廉租房、经济适用房、动迁安置房等保障房的适应人群，有着严格的收入准入标准，运作相对封闭。但公共租赁房云者，着力点在“公共”二字，其目标意图指向则开放得多，尤其是在收入方面。实际上，各地的公租房申请，在收入方面的规定较为宽松。而公租房的租金制定，从一开始就明确以市场价格为归依。因此，倘若说公租房遭到冷落，是由于“租金过高”，则显然文不对题。既然是看着市场价格行事，何来有“过高”之说？更何况，上海与武汉的首批公租房的租金，均按“略低于市场价格”的原则制定。既然“略低于市场价格”，更无过高的可能了。

一个事实的反证是，倘若是租金过高——租价超过市场价格，则这些公租房不可能租出去，但实际上已经有部分房源出租出去了，虽然不是全部。而且周边区域类似档次和价格的社会租赁房源也在市场上成交。这显然否决了租金过高的判断。地理位置偏僻一说，亦不成立，其理由正与租金问题相同

公租房遭遇“冷落”，根本的原因其实在于，从一开始这些公租房就没有根据市场需求而建设！众所周知， “十二五”期间，我国将规划建设3600万万套保障房。按照年度目标分解，去年开工建设1000万套，今年预计将开工800万套。纵看古今，横看中外，如此庞大的保障房建设计划，迄今无出其右者。而为了将这一庞大计划落到实处，每年，住房和城乡建设部都会代表中央政府，与各地的地方政府签定住房保障工作目标责任书。这是一纸“军令状”，不容讨价还价，必须如期确保完成。否则，地方政府的主事者的乌纱帽可能不保。

不难想象，在这样的局限条件下，对地方政府而言，首要的是尽全力完成上头下达的保障房数量指标。至于这些保障房建成之后如何分配，是不是符合市场，那是下一步菜需要考虑的事情。地理位置偏僻的城乡结合部乃至郊区，自然是首选。一则土地资源丰富，保障房建设可以大规模展开，二则最为头疼的拆迁工作量也较城区大大下降。然而问题也恰恰出在这里：建设是容易了，但究竟是为谁而建？人们寻求住所，不是为住而住，而是或为生活的便利，或为工作的方便，或者二而合一。是的，出于对生活与生产的考虑，人们的居住需求明显地具有区域性。在这一点上，租赁房屋的人们尤为关切。但这些建设于城乡结合部乃至郊区的公共租赁房，其周边区域生活既不便利，而产业亦不发达，则人们在此租房又所为何来？！

回到上海与武汉的首批公租房上。为什么有六七成的房源至今无人问津？无他，没有市场需求支撑也。一般而言，公租房虽然面积较小，但因为是全装修房，而且家具、家电等设施一应俱全，其租金不可能低。而因为所在区域生活与生产的不发达，这里并没有提供足够的有支付能力的人群与之匹配。当如此大体量的公租房一下子推向市场时，便显著地出现了“供过于求”的局面，少人问津也自在情理之中了。

火上浇油的是，公租房的申请，有着种种的条件设定。譬如说在上海，申请者必须同时达到四个标准：具有本市常住户口，或者持有《上海市居住证》达到二年以上（之前持有《上海市临时居住证》年限可合并计算）且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上；与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同；在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米；申请时未享受本市廉租住房、经济适用住房政策。不仅如此，在居住上，公租房一般不允许合租。而在申请程序上，也需要经过提出申请、提交材料、资格审核、抽查监督、轮候供应等多个流程。条件限制加上手续麻烦，即便有支付能力的人们也会转向房产中介，直接在市场上寻找合适的租赁房源。而公租房的市场因此而越发地狭窄，越发地“供过于求”。

事实总是能给人以好的启示。同样是公租房，同样建造在城乡结合部，位于闵行联明村的联明雅苑却是另一番景象。该公租房项目由村民集资兴建，每家每户集资10万元以上，每年以7%的利率返还收益。2008年9月联明雅苑开工建设，2010年9月开始对外出租。这个公租房项目总共有两幢公寓楼，404套出租房屋，其中二室户72套，每套面积为70平方米；一室户332套，每套面积45平方米。到2011年4月，该小区已经全部租完，出租率达100%。“客满”的奥秘在哪里？无他，只是该项目有的放矢，为市场需求而建：其村周边大大小小商贸型企业众多，企业员工的居住问题日益突出。敏锐地捕捉到了这一点，村民集资兴建了这一公租房。两厢对比，问题“昭昭然也”：一个是为市场需求而建，建成之后一房难求；一个是为“军令状”而建，建成之后申请者寥寥。俗话说，“事实胜于雄辩。”又何须多言哉。

从政策导向来看，“十二五”时期的保障性住房的重点，已然转向发展公共租赁住房。各地公租房“大干快上”的消息也时有报道。倘若继续罔顾市场需求，为建设而建设，则若干年后，大量无人居住的空荡荡的公租房，将成为城市一道怪异的风景。上海与武汉首批公租房的遇冷，是这一幕的极为生动的预演。

2012-4-2