楼市拐点渐行渐近——浅析新一轮房地产调控

华说

农历兔年新春近在咫尺，这个时候，正是所谓的“年关”时刻。虽然因为日子好过了，人们对年关的艰难记忆逐渐淡薄，但对中国的房地产行业来说，却是一个不折不扣的“年关”：被称之为“国八条”的新一轮房地产调控政策出其不意地来了。

与以往每一次调控之前总有明显的舆论铺垫不同，此次的“楼市新政”确乎有些突然，虽然不乏一些蛛丝马迹：岁末年初，房地产市场再次出现了量价齐飞的态势。纵观这“国八条”，重中之重依然是抑制需求。但显然，其对房地产市场的打压超过以往，力度空前。概而言之，其力度体现于三点。

其一，住房“限购令”从试点到推广，由点到面覆盖至全国。——“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”

其二，税收加码——“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。”不仅如此，传闻了N年的房产税也在此次调控中付出水面。在“国八条”发布的第二天，上海、重庆对外发布消息，即日起对个人住房开征房产税。虽然看上去只是“温柔一刀”，但可以想见，像住房“限购令”一样，倘若本次调控没有达到预期目的，其从试点到推广，征税从增量及于存量是迟早的事。

其三，地方政府被捆绑于调控目标。地方政府被责令“将房价控制在合理水平”，并首次设定具体目标：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”不难明白，这是中央政府应对调控政策屡屡被地方化解之窘境的对策。只要将其作为地方官员的政绩考核的重要指标，执行并不会像以往那样“走过场”。这一点，从节能减排压力下地方政府的行为可见一斑。

那么，如此力度之调控政策，其影响及其趋势如何？

房子是什么？从物理形态来看，确实如同有人所说的那样，“只是一堆砖头。”但以经济学的眼光视之，这不是普通的 “一堆砖头”，而是一堆“金砖”。是的，房产是一种资产。人们之所以热衷于投资于房地产，将真金白银的现金和银行存款转化为“一堆砖头”，无非是因为这种资产能够带来收入——租金以及增值。按照财富的定义，房地产的资产价值是是预期收入除以利率，也就是其未来预期收入的折现。如果投资于一处房产，其预期的升值收入加上出租带来的租金收入，低于将这笔投资贷款于他人所收取的利息，人们显然不会热衷于投资房地产。这样看，这些年来房地产市场之所以如此红火，必然是一方面是因为人们预期的升值收入加上出租带来的租金收入，高于甚至远高于贷款的利息收入，另一方面是通货膨胀的预期而将其作为资产的避风港。两者的共同作用，推动房地产价格以 “没有最高，只有更高”姿态大步流星地向前。

但形势正在改变。住房的“限购令”，意味着楼市实行“计划生育”，你有钱也不卖给你！。而从一线城市推广至全国，则意味着资金从一线城市转战二三线城市的大门也将关闭。而5年转手交易的按全额征税，则大幅提升了投资成本；房产税的推出，则意味着即使不交易，其持有成本也将上升。个人之见，因为房产税定位于地方政府的收入，地方政府有足够的动力推动其实施，因此，从试点到推广，从增量到存量的征收是必然的。再加上为了遏制通货膨胀，中国已经步入了加息周期，利率的高企在未来一段时间里将成为常态。这是说，伴随着未来预期收入的下降以及利率的调高，房地产的投资价值正在下降，这也意味着楼市拐点渐行渐近了。

这并非为赋新词强说愁。在农历新春之前推出这样的楼市调控政策，以愚之见，这是政府在维护其信用和尊严而战。当以往的调控政策屡屡被化解之后，政府显然已经意识到其信用和尊严受到挑战的严重性，因此，所谓“史上最严”之类的说法还言之过早，倘若此次调控仍然不能达到预期的目的，则更为严厉的举措也将随时而出。

那么，在此情形下，房地产市场将出现怎样的格局？在“国八条”中，有一条举措非常有意思，在土地出让方式，将大力推广“限房价、竞地价”方式。房价要“限”而地价要“竞”，对房地产开发商而言，这意味着什么？意味着利润空间的大幅压缩！在市场需求被行政手段大幅压缩之下，而开发房地产的收益又大幅下降，房地产开发商将何去何从？很简单，在未来的房地产市场上，权衡收益和成本，民营房地产开放商将知趣地站在一边。房地产市场将进入有着政府背景的国有企业主导的时代。

如果放宽视野从整体上看，此番再次出台政策打压房地产，其更大的深意，可能与治理通货膨胀有关。众多周知，今年是“十二五”的开局之年，按照往常的惯例，全国各地均有大量的重大项目开工，必然需要庞大的信贷支持；而房地产一向是银行的“香饽饽”，以往的经验说，即便三令五申之下，银行的大量资金也会流向房地产行业，无他，利之所在也。倘若房地产市场兴旺依然，而大量的重大项目相继开工，则必然会倒逼货币政策不得不“宽松”起来。更何况，房地产行业涉及的产业链甚长，其需求必然带动相关行业的发展，从而带动新一轮资源价格的上涨，这对目前正在全力以赴的通胀治理而言，不啻是火上浇油。这样看，公历开年之初，农历新春之前出台房地产调控政策，显然是未雨绸缪了。

2011-1-31