空置率、预期与房价

华说

永不消停的房地产市场波澜又起。这一次，破天荒地，一向被视为“人民公敌”的房地产开发商没有成为事件的主角，接受民众的“围观”。此次公众的矛头所向，是国家的统计部门。因为此番风波的关键词是“空置率”。而计算“空置率”，作为一个专业生产数据的机构，人们理所当然地认为，统计部门是责无旁贷的。

风，起于青萍之末。万事的起头，总有些蛛丝马迹可以找寻。不过此次引发人们热烈讨论的“空置率”问题，乃是无中生有，而且颇有些“无厘头”。最初的源头，是一则横空出世的足够夺人眼球的消息。消息说，“一项调查数据显示，全国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”数字自然是惊人的，但来源何处却莫衷一是。先是说该数据是国家电网公司利用智能电表统计出来的，然而国家电网回答说并无此事。接着又说是社科院的调查得出的结论，但是社科院随即予以否认。然则消息究竟从何而来，至此也就如同一出“罗生门”，令人莫名其妙。消息虽然无果而终，但由此点燃了人们追问房地产市场“空置率”的热情。

这种对空置率追问，在现实中化成两种行为：一种是批评统计部门的缺席和不作为；另一种是采取“与其坐而谈，不如起而行”的态度，自发地组织调查住宅小区的空置状况。其中最为引人瞩目的，是互联网上发起的“网友集体晒黑灯”活动：“住宅空置，我来证明。让我们先从身边的小区来验证一下吧，一起来晒晒身边小区的夜晚照，看看黑灯现象是否严重。”当真是振臂一呼，应者云集。全国各地的网民纷纷上传“黑灯”照。一位北京的出租车司机因为两天里上传了200多张照片而一时成为“网络红人”。从网友的照片上看，各个小区的“黑灯率”确实很高，但显然，这并不能说明房屋状态是否处于空置。因为照片呈现的只是一个时点上的一个角度。在这一时刻，或许开灯的房间没有拍到；或许因为劳累早早休息了；或许外出玩耍去了……这样，房屋虽然有人居住，在照片上呈现的却是“黑灯”。因此，虽然网友的热情高涨，但不足为凭是显而易见的。

在此期间，统计部门的姿态是耐人寻味的。面对公众的批评和指责，统计部门表示“空置率”的统计难度很大，基本上“无法统计”。但随着舆论的汹涌，态度发生了微妙的改变。国家统计局局长马建堂先是表示，将在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查。接着京沪等几个大城市相继启动了空置房调查探索。不过，“此次调查只是一个典型调查，并非抽样调查，因此不具有推算总体的意义。此次调查主要是进行尝试，积累经验，验证方案，完善方法。”

对急于知道结果的人们而言，这显然令人有些失望。但以愚观之，这倒是实事求是的态度。中国统计部门“目前的调查制度”和“当前的统计方法”之落后和不适应现实（参见拙作《统计局的“数据”》），诚然毋庸讳言，但“空置率”的调查和统计，确实是一大难题。那大原因，在于“空置房”的界定就不容易。怎样才算空置？房子6个月没人住就算空置？为什么不是3个月或者9个月甚至1年？连续6个月以上电表或者水表的读数为零算空置？那么，在这6个月中房东偶尔来维护一下房子，开一下灯放一点水就不算空置了么？新建的商品房的待售面积算不算空置房？如果算，超过多少时间算空置房？……诸如此类，确实让人“费思量”。可以肯定，即便最终统计局拿出一个“空置房”的概念界定以及“空置率”的统计数据，社会上也会争议不断吵作一团的。不过，在此次探索调查空置房的方法时，民间的智慧确实不妨参考，虽然“黑灯率”有些无稽，但“查电表”、“读水表”、“查物业”之类的方式方法很有其合理性和操作性所在。

不管怎么说，人们对“空置率”追问的热切，并非一时的心血来潮，乃是事关自身利益使然。住房问题，作为当下“最大的民生”，“空置率”的高与低，将直接影响房地产市场的走向。其影响所及，将表现在两个层面：大而言之，关乎楼市的宏观调控政策；小而言之，关乎每个人的市场预期。从宏观层面而言，房屋空置意味着资源的闲置，意味着资源没有得到有效利用。今年以来，有关实施房产税的消息一直此起彼伏，拨动着人们的神经。其实，倘若要对房产征税，对空置房课税是最为理想的。只要力度足够，它会逼使房屋的持有者将房子从闲置状态利用起来——出售或者出租，这样将增加二手房市场和租赁市场的供应量，从而有助于压低价格。

从个人来说，“空置率”的高与低对未来预期非常关键。预期这东西，看不见摸不着，但它确实存在，而且对人们的消费行为有着重要的影响。市场上常见的“买涨不买落”现象，就是预期造成的。回到房地产市场。这些年，为什么中国的房产价格一路飙升却销售火爆？为什么众多的年轻人急于买房而甘当“房奴”？预期未来房价将继续上涨无疑是一个重要的原因。而形成这种预期的众多因素中，对房地产市场的供给状况不明是一个重要原因。市场上两种消息同时在漫天飞舞，一方面有人在高呼楼市投机泡沫严重；另一面有人振振有词地表示，相对于大规模的城市化，未来很长一段时间里楼市的供应量是短缺的。大体而言，两类大抵是“跟着感觉走”，臆测的多，缺乏令人信服的证据。真实的情况如何？没有人知道，包括时下万众瞩目的“空置率”。

在写作此文时，正好看到知名的经济学者许小年对“空置率”有一番议论。他说，“空置率并不是问题的根本，就算有90%的空置率，也并不意味着房价应该跌下去。因为最根本的是老百姓对房子有升值预期。只要他认为房价会涨，他就不会放弃买房。”对于此番言论，区区在下“大不以为然”。许小年先生显然把预期神秘化了，仿佛一旦形成预期，就不可改变。倘若中国的房地产市场真是“有90%的空置率”，就明确地意味着房地产市场大大地供过求了，就不会发生“老百姓对房子有升值预期”这种事情。说实在的，愚以为，不需要“有90%的空置率”这样严苛的条件，只要空置率超过50%，人们的房价看涨的预期就会立刻发生改变。是的，人们预期的改变，说不容易也不容易，说容易也容易。有时一夜之间，预期就会发生翻天覆地的变化，那股市的飙涨暴跌就是一个证明。

问题的关键是，谁能解出中国房地产市场上有关“空置率”的“哥德巴赫猜想”？

2010-9-9