“鸵鸟政策”新例：北京的土地新政

华说

生活在城市中，兼之游历不广，我没有亲眼看见过这样的情形。但据书本上的记载，当遇到猎人追捕或者危险临头时，情急之下，鸵鸟就会伸长脖子，紧贴地面而卧，甚至将头钻在沙中，以为如此这般，就会平安无事。后来，这一现象被人们概括成为一个世界普遍通用成语——“鸵鸟政策”，将其作为对不愿正视现实之行为的形象比喻。

虽然有关鸵鸟遇到危险时只顾把头埋入沙堆中的说法未必真实，但大千世界，不愿面对现实，回避问题的现象比比皆是。

像一句家喻户晓的广告词说得那样，这些年房子的价格，“没有最高只有更高”，过去一年尤其为甚。对普通百姓而言，高高的房价，已经成为生活中不能承受之重。也正因为如此，有关房产及其价格，自然是当下社会一个“可持续讨论”的热点话题。一旦风吹草动，便会拨动人们敏感的神经，挑起 “双方辩友”激烈交锋。大体而言，经过这么些年的唇枪舌剑你来我往，格局已然明朗：站在民间舆论被告席上的有两位，一位是房产开发商，另一位是地方政府。这也不足为奇。借用时髦的话说，这两位，一位是卖“面粉”的，一位是卖“面包”的，作为买面包的普罗大众，当面包价格高企之时，其矛头所向，舍此二位而谁？

从近来的情形看，卖“面粉”的地方政府受到的指责格外多些。那原因，是在当此房产市场走势微妙之时，土地的拍卖市场上却“地王”频出。最新的一例，发生在“首善之区”的北京城，全国两会大幕甫落，京城便上演了“一天三地王”的好戏。一时间群情激奋。都是地王惹得祸！处于风口浪尖的国资委不得不立马出来表态，表示将规范“地王制造者”央企的行为， “78家不以房地产为主业的央企将退出房地产业务”云云。而紧接的第二天，北京市国土资源局对外发布消息说，为促进房地产市场平稳健康发展，北京将出台一系列土地供应政策新措施。核心内容有两点：一是“暂时不再安排热点地区高价土地交易”。二是“将改进土地交易方式。控制非理性土地竞价，将设立地价合理区间，增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求作为土地竞买条件，不只是以‘价高者得’。”

不难明白，北京此次出台的土地新政的第一点——暂停热点区域的土地供应，是针对“一天三地王”这一现象的应对之策，也是这一事件的直接后果。这一直截了当的反应，分明地显示着地方政府面临的压力之大：既然无力掌控土地拍卖的结果，无法预防不受民众欢迎的地王的产生，那就索性停止土地的供应，不进行土地拍卖了。好比一个雨中行走之人，因为路滑跌了一跤，为了防止再次摔倒，就直接躺在地上不起来了，因为这样就不可能再次跌到了。用通俗的口语说，既然玩不起，那就不玩了。这就是这一新政的内在的逻辑。但问题是，这些热点地区的土地价值，并不会因为暂停了交易而下降。“地王”的频繁出现，不是简单的企业头脑发热——作为一个追求利益最大化的组织，它远比你想象的精明。这是宽松的货币政策，强烈的通货膨胀预期，失衡的供求力量对比共同作用下的结果，只要上述的前提条件不变，土地拍卖价格的上升是必然的。这样看，这一“暂停”的期限，必须等待到上述局限条件发生变化，从目前的态势来看，上述的改变不会在短期内出现。那么，可以肯定，这所谓的“暂停”的时间也就不会短。否则，就像“一天三地王”事件一样，尽管从3月8日推迟至3月15日，但该发生的一切，总是会发生。

土地新政的第二点，是意图改变简单的‘价高者得’，增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求作为土地竞买条件，以此来确定最终竞得者。事实上，这也并不是新鲜的举措。在今年年初的1月6日，同样是大城市的上海，在土地拍卖市场上就进行过这样的操作。其在向市场推出土地供应的热点地区——嘉定新城的地块之时，附加了一个条件：开发商必须“建造一座50000平方米，造价不低于7亿元人民币的大剧院，建成后无偿移交给政府相关部门。”最终，该地块仅仅以高于起拍价200万元的价格成交，成功地“做低”了地价。而北京此次推出的新政，与此如出一辙，只不过附加的条件不同罢了。

已经说过，上述的做法，其实是一种“捆绑销售”（可参看拙作《地价的魔术：做低了地价做不低房价》）。这种手段，在资产债务的处理时候经常采用。譬如说，一家看上去很不错的企业，对外标价却只有1元，似乎是天上掉下来的“馅饼”，但为什么竞标者寥寥无几？因为其背后还有巨额的债务等诸如此类的“陷阱”！同样，将这种办法移植到土地市场上，也可以有立竿见影之功效。只有捆绑的东西，也就是附加条件足够，不要说“做低”地价，“零地价”甚至“负地价”都可以做到。然而，天下没有免费的午餐，做低了地价却做不低房价。房产开发商在附加条件上的所有支出，最终都要反映在房价中，一切还是要消费者买单。而从本质上来说，这种竞争的胜负准则，依然是“价高者得”，只不过表现形式比较“委婉”罢了。

“眼不见，心不烦。”对于在舆论压力下闻“地王”而色变的地方政府而言，在土地市场上进行“捆绑销售”，不啻是一剂良方。因为这实在是一件两面讨便宜的事情：一方面做低了地价，给了上级与公众一个正面的交代，“政治正确”。另一方面，要求开发商来承担保障性房和承担公益性设施建设方面的投入，无形中增加了自身的收入。可以想见，继北京、上海之后，会有更多的地方政府，或者在更多的土地出让中，引入这一做法。虽然，这只是将问题掩盖，而不是真正的解决。

2010-3-21