经济适用房为何风波不断

——从经适房看价格管制效应

华说

回想起来，第一次接触到《西游记》，应该是我在读小学的时候，正是属于“祖国的花朵”的阶段。心血来潮地去翻看《西游记》，并非因为它是所谓古典小说的“四大名著”之一，而是看了动画片《大闹天宫》，神往于孙悟空的惊天之能，急切地想知道它后来怎样了。那时，我很惊异于作者想象之丰沛，上天入地穿梭于神仙鬼怪的世界，真不知道他是如何凭空想出这么多故事来。及至后来年岁渐长，尤其是学校毕业进入“社会大学”之后，才明白这哪里是无中生有，那仙界和鬼蜮发生的一切，不过是人间的映射罢了。大千世界，无奇不有。小说家的想象力，在现实面前常常显得苍白。因为“事实奇于小说”的情形，是并不鲜见的。今年以来接连发生于经济适用房的事件，是其中的一例。

对经济适用房而言，今年可算是一个“多事之秋”。围绕经济适用房发生的“怪现状”此起彼伏，地域涉及中华大地东西南北中。那原因，是因为去年底以来各地政府加大了经济适用房的建设力度，范围既广，体量既大，其中的问题也因此越发的显明与尖锐。一言以蔽之，如此现象早已有之，只不过“于今为烈”罢了。闲话休叙，且看两起轰动全国的经济适用房事件。

先说发生于武汉的“六连号”事件。今年6月，武汉市推出了名为“武昌余家头小区三期B座”的一批经济适用房，共计124套，均价2800元/平方米。在6月2日-6日各区登记时间内，共有超过5000人登记申购，竞争比例高达1：40，被业内称为“2005年以来武汉最供不应求的经适房”。在如此激烈的竞争中，令人“拍案惊奇”的一幕发生了：6个经济适用房资格证号码相连的申购户，离奇地全部摇中！据好事者测算，这一事件发生的概率为千万亿分之一。自然，你不能因为概率小就否决事件发生的可能性，就像热销全国的彩票“双色球”，其中大奖的概率不及被雷击中的概率，但有人中奖确是事实。遗憾的是，事实胜于雄辩，最终官方公布的调查结果是：“现已查明，这是一起由社会中介人员与有关部门工作人员相互勾结，利用经济适用房摇号进行舞弊、涉嫌经济犯罪的案件。”

武汉 “六连号”风波甫定，“首善之区”的北京又现“史上最牛身份证”。今年8月底，在北京对外公示的经济适用房备案结果中，出现了一名身份证号码为“18个1”的人，网友戏称为“史上最牛的身份证号”。 对此，北京宣武区住房保障部门解释说，这个号码并不是真的身份证号码，而是特殊原因下的特别编号。特殊原因是因为这个人无户口、无房，因为他没有住房，就不可能办理身份证，而没有身份证就不能录入系统。最终入围是经过上级主管部门审批同意的。问题在于，即便我们以最大的善意相信这是真实的状况，但在逻辑上说，这对经济适用房制度是一个致命打击。因为按照北京市经济适用房制度，没有北京户口是不能进行申请的。而 “18个1”身份证的出现，则公开而明白地表示，这个制度是可以因为“特殊原因”而突破的。人们的焦虑和担心是有理由的。因为在现实中，又有多少“特殊原因”可以找寻！

上述二例，表现得夸张而露骨，当是其中的“荦荦大者”，其余影响较小的，可谓多矣。也正因为如此，社会上有关经济适用房的存废之争，未见平息。然则发生于经济适用房的“怪现状”，是偶然欤？必然欤？换句话说，经济适用房风波不断，其背后的原因究竟是什么？以愚观之，从经济学的角度看，这其实是一个有关价格管制的典型题材。

经济适用房，顾名思义，是政府提供的一种保障性住房，其购买对象为低收入人群。因其这一性质，与商品房的价格由市场调节不同，经济适用房的价格是由政府指定的。因为是提供给低收入人群，其指定价格低于市场价格，而且幅度不小——手头最新的消息说，上海今年即将推出的首批经济适房，其定价为同地段周边商品房价格的六折。很显然，经济适用房的价格是被政府管制的。当价格被管制于市场价格之下，会发生什么？首先可以肯定，与同地段那些不受价格管制的商品房相比，经济适用房的质量会相形见绌。这质量，“包括但不限于”建筑材料的选择，房型的设计，小区环境的营造，物业管理的水准等等，四周商品房的质量将全面优胜于经济适用房。也就是说，当价格被管制于市价之下，稀缺的资源没有实现最有效率、最有价值的配置和使用。因此，价格管制的第一个效应，是造成资源价值的下降。

更为精彩是价格管制的另一个效应。在市场上，游戏规则是谁出的价格高，谁就获胜。竞争的准则是价格。然而当价格被管制的时候，价格准则失灵。因为竞争仍然“一以贯之”，当此之时，另一种或者几种非价格的竞争准则随即被采用。在经济适用房上，政府规定的准则是，首先设立一道门槛，符合标准者入围；然后入围者“排队等候”，以摇号确定最终的购买者。但问题在于，在现实中，非价格的竞争并非仅此一种，还有许许多多的“潜规则”。比如不符合标准者通过“走后门”而入围其中；比如入围者无力购买而私下转让购买权利；又比如相关人员借机上下其手渔利……倘若说，这是“以小人之心度君子之腹”，那么，众人非议的“住经济适用房，开豪华宝马车”的现象从何而来？而本文开头所述的两例又是如何发生的？

由此观之，从经济分析的角度看，价格管制，一方面造成了资源价值的下降。另一方面促成了非价格竞争准则的采用；两者累加产生的交易费用，加上被管制的价格，实际上是以迂回的方式向市场价格逼近！这里不想对经济适用房本身的是非好坏作简单的价值判断，因为政府在更广阔的范围内可能面临着不同的局限条件。我们的经济分析只是表明，那些“怪现象”的发生，并非偶然，其将与经济适用房相伴相生，如影随形。

2009/9/19