房子的迷宫（之二）：高房价的一种解释

华说
 

这是一个奇怪的现象：这边是大家在不停地抱怨收入的增长远远跟不上房价上涨的脚步。最新的一个案例是，广东的一个厅级干部现身说法，说以自己高干之地位，两个月的工资买不起广州一平方米的商品房。虽然矫情得近乎虚伪，但从中透露的信息，也足以表明房价之高，已然是升斗小民所望尘莫及。而那边呢，“高高挂起”的房价，却没有能够阻挡人们买房的热情。虽然不乏房地产商耍一些雇人排队，推盘时少量多批等人为制造紧张气氛的小伎俩，以此来达到诱人购买促进销售的目的。而事实上，那房子最终的确也实实在在地卖掉了。

这个在日常经验中可以直接感知到的矛盾，反映于房地产领域的一个概念上，就是常常被人们所引用的房价收入比——高了，而且不是一般的高。

房价收入比者，住房价格与城市居民家庭年收入之比也。按照“国际惯例”，比较通行的说法是，房价收入比在3—6倍之间为合理区间。倘若考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。不过，在这方面，中国的国情与国际惯例显然并不“接轨”。已经有数之不尽的人一遍又一便地发表过一个相同的结论：中国房价收入比远远高于国际的平均水平。这是确然的。且以手头的数据再为这一结论加一注脚罢。上海市统计局对外公布的官方数字说，2008年上海城市居民人均可支配收入为26675元，新建商品房的平均销售价格8182元/平方米——补充一下，这个价格的商品房，在外环线以内已经绝迹。据此计算，一个三口之家年收入为8万余元。以8182元/平方米的均价购买一套90平方米的住房，则需要73.6万元。两厢对照，房价收入比达到9.2倍。不言而喻，这是一个偏于保守的数字。但即便如此，也足以显示偏离所谓的国际惯例的“合理区间”有多远。

于是，一个自然而然的问题是，为什么？为什么相较于其他国家，中国的房价收入比如此之高？换一个说法说，为什么中国的房子，相对价格较其他国家为高？

倘若问起一个外国人关于中国的印象，“世界上人口最多的国家”大抵是会被提及的。我们自己也常常自夸“地大物博，人口众多”。虽然地大物博未必尽然，人口众多确是事实。回到这一最为基本的认识，是打开房价高企的问号的钥匙。作为人的四大基本需求之一，在吃饱穿暖之后，“安居”的需求自然地开始凸现出来。而13亿人口的庞大数字，对应着的潜在需求之盛，不难想象。

然则潜在的需求化为现实的购买力，必须要有足够的收入。“一文钱难到英雄汉”，有钱才能买到东西，这是浅显的道理。一个人均GDP只有2000美元的发展中国家，似乎很难将其与高昂的房价联系在一起。然而事实胜于雄辩，那让普通民众“须仰视才见”的房价，不但明白无误地存在着，而且其势不衰！何也？这里的关键与枢纽，其实正在那13亿人口的庞大数字。如此庞大的基数，即便是取其中一个很小的比例，其背后对应着的人群的规模之巨大，也足以令人惊叹。前些时候，一条新闻曾经引发了社会的广泛热议。新闻透露说，中国的富豪数量，已经达到世界第四！消息的内涵，自然颇堪玩味，不同的人有不同的解读。不过以此类推，则可知中国的富裕阶层人数之众多。以常用的“二八”经验公式来推算，（即20%的人掌握着社会80%的财富，而80%的人掌握着社会20%的财富。）13亿人口的20%就是2.6亿人！即使在此基础上再打个对折，也将达到1.3亿人！诸位须知，这是一个是富裕或者高收入的人群，有着强大的支付能力。对于他们来说，高高的房价显然并不成为其问题。因为相对于他们的收入，他们的“房价收入比”必然是落在国际惯例的“合理区间”之中。在当前的供应条件下，如此规模的具有支付能力的需求，已经足以将价格水平提升至半空中！

这只是需求的一股力量。目下中国的年轻人，大抵是一个“没有兄弟姐妹”的独生子女。当两个青年携手组建一个家庭的时候，必然会得到双方父母的强力支持。因此，在小两口买房的背后，其实往往是三个家庭的收入支撑。三个中等收入的家庭，凝集而成的一股购买力，大抵也会是在房价收入比的合理区间的。即便超出，也不会太远。而以中国中等收入人群的规模之巨大，即便以三折计算，这股需求力量亦不亚于高收入人群。与此同时，伴随着现代金融业的发展，借贷市场的花样百出，使得人们能够轻易地“今天花明天的钱”，从而将未来的需求提前，更是在需求的一方火上浇油。

相对于极其旺盛的需求的迸发，供给的脚步显然要缓慢的多。中国的房屋的商品化进程只有十多年，虽然那供应增长的速度也是惊人的，但相对于需求而言，实在是“多乎哉？不多也。”而中国虽然号称“地大物博”，但事实上“宜居”的地方远远没有想象的那样广阔。试看东中西部，最为狭小的东部集聚着最多的人群。供给受限而需求上升，其结果只有一个，那就是价格上扬。

二千多年前，韩非子曾经针对当时的社会总结道：“上古竞于道德，中世逐于智谋，当今争于气力。”而现在，在市场经济中，则以价格为判定竞争胜负的准则。谁出得价高，谁就获得这样东西。一言以蔽之，“价高者得”。这或许让人不爽，以为“满是铜臭味”。然而这是市场经济的游戏规则。人在社会之中，竞争无日无之，无地无之。同一件东西，人越多，竞争就越激烈，出价往往就越高。在北京和上海等大城市，为何房子的价格远远脱离当地居民的收入水平？因为在这里参与竞争的人实在多，不仅有本地人，更多的是外来者。事实上，在这些城市，难以计数的外来者的需求主导了楼市的价格。旺盛的需求，有限的供给，“价高者得”的胜负准则，必然将价格推向高处。

即使没有投机炒作，没有通货膨胀的推波助澜，中国的房价也会比别的国家为高。或者说中国房屋的相对价格也会高企，获取它需要付出更多的代价。这是中国的人口密度所决定的。也是生活其间的这个时代的人们所不得不面对的现实。